国内古村旅游成功案例

案例1 宏村

宏村，被联合国教科文组织专家评估考察结论为中国古村落的典型。而宏村的保护与发展模式，则是中国古村落发展可资借鉴的经典案例。　

人文情怀：宏村战略制订的起点　　

早在宏村以入驻世界文化遗产名录为世人所熟知以前，北大毕业的诗人黄怒波就已经被这里独特的建筑和文化所吸引。“这么好的文化遗产，一定要保护起来。”基于这样的想法，1997年，黄怒波先生携中坤集团来到宏村，投注400万资金对这个黄山脚下的无名小村进行文化保护和旅游开发。以文化保护为出发点进行旅游开发，中坤集团从一开始就没有把宏村开发的目标盯在短期的商业利润上，避免了因为短期利润的追逐而使宏村完全商业化，失去其作为古村落的价值。以文化为出发点进行的投资，长远的看来，也给商业资本带来了慷慨的回报。中坤和清华合作对宏村进行保护规划，一力操作世界文化遗产的申报并获得成功，每年将门票的20%作为文物保护金返还用于古民居的维修。宏村作为一个古村落的形象得以完整的保存下来，中坤集团的投资也获得了利润的回报。正如黄怒波先生所说，这是“根植于文化眼光的商机”，他以一个商人的敏锐和一个诗人的人文情怀把握住了它。　

尊重历史：保持古建筑的原貌

粉墙黛瓦的明清徽式民居，是宏村古村落的标志。这些被列为了文物的有数百年历史的建筑，必须得到切实的保护和正确的维修。在墙上打洞、拆卸、改建、以新覆旧的行为固然绝不可为，按照权柄者的喜好，随意改变历史文物情貌的事件也要完全杜绝。历史，作为一种完成形态的存在，是不容亵渎的。对于祖先们留下的历史文物，必须尊重它的原貌。开发修护，绝对不能不顾历史的真实。比如石狮子和门墙，它们在历史建筑中都有其固定的位置和既定的象征意义，如果不顾这一点，而在古建筑中随意增添这些新的“景观”，毫无疑问将会损害古建筑的风貌，让它变得不伦不类，从而丧失其文物价值。宏村的开发，十分有效的贯彻了尊重历史的原则，避免了类似破坏性事件的发生。

文化保护：留住宏村的灵魂

“宏村之所以被评为世界文化遗产，除了老宅子，还有一个重要的方面是村宅里的生产及生活方式，那是村庄的灵魂。”这是中坤黄山京黟旅游开发公司对宏村古村落价值的深刻认识。为保存古村落的生产和生活方式，留住村庄的灵魂，不造成宏村原有文化的流失，宏村在文化保护方面制定了很多行之有效的策略。宏村鼓励继承发展传统技艺。村中竹材资源丰富，竹雕技艺有着悠久的历史传统，许多居民世代以此为业。宏村因此在村边建了旅游商品市场，为几乎每家每户都开设了一个摊位，使他们能有展示自己技艺的场所。另外，山中采的野菜，村里的各种自制特产，也都能在这个小市场上出售。

新经济：与当地共赢　　

新的旅游开发措施拉动了当地经济的发展。宏村黄山京黟旅游开发有限公司的门票收入，以33%的比例返还给了当地。从11年前的返还村民人均10元钱，到2015年返还村的人均2000多元。村民的生活得到了很大的改善。预计2015年，京黟公司给黟县财政的贡献将达到1400至1500万元。另外，京黟公司正在投资进行的重建梓路寺、开发奇墅湖度假村的大项目，也必然给当地经济带来飞跃性的变革。项目前期，宏村居民已然受益。投资方北京中坤集团协助政府利用迁移补偿款，在奇墅湖旁兴建了一大片现代化的农村公寓，白墙青砖，马头墙高低错落，完美结合了徽派建筑的传统和现代生活的便利舒适，提高了搬迁村民们的生活水平。

度假区：引领新的度假理念

奇墅湖度假村是在距宏村3公里的奇墅湖畔，新修的度假区。这个度假区配套了一系列完整的度假设施，包括五星级的酒店、垂钓中心、运动中心、康复中心及徽派别墅。度假区的修建，改变了古村落度假配套设施一向落后的状况。为那些惯于城市舒适奢华生活的人群，寻求心灵的回归，提供了极佳的去处。将现代化高品质服务，引入回归传统的度假模式中去。宏村的新战略，体现了一种新的度假理念，势必引领一种新的度假潮流。

1997年，中坤集团投资大约300万，宏村景区接待旅游人数1万人次，当年门票收入17万；

1998年，宏村景区接待旅游人数6.3万人次，门票收入约48万；

2000年，宏村景区接待旅游人数8.12万人次，门票收入127万；

2003年，宏村景区接待旅游人数23万人次，门票收入723万；

2004年，宏村景区接待旅游人数42.93万人次；

2006年，宏村景区接待旅游人数70万人次，门票收入2800万元；

2008年，宏村景区接待旅游人数82.8万人次，门票收入4036.4万元；

2011年，宏村景区接待旅游人数122.5万人次，门票收入6578万；

2012年，宏村景区接待旅游人数140万人次，门票收入7800万；

2013年，宏村景区接待旅游人数152万人次，实现门票收入8162万元，旅游总收入7.97亿元。

宏村推出文化演出节目阿菊

 宏村阿菊简介： 

    《宏村•阿菊》创作过程历时5年，以宏村秀美的自然风光为舞台背景，以徽州女人“阿菊”为线索，经历选亲、新婚、丈夫外出经商、女人勇斗盗贼保护家园等过程，最终迎接丈夫荣归故里，表现出徽州女人的坚韧勇敢、妩媚多情以及徽商在外打拼的艰难。历时60分钟的演出，通过《甜蜜新婚》、《不舍送别》、《守护家园》、《永恒的爱》四个章节，艺术地再现徽州女人的勤劳、勇敢、坚守、执着。颠覆了徽州女人一贯隐忍寂寞的传统形象，不再“苦情”，而是变得娇俏妩媚、机智勇敢，令人耳目一新。

    《宏村•阿菊》的剧场位于安徽黄山市黟县奇墅湖畔，毗邻世界文化遗产地宏村，拥有面积达一万平米的水上舞台，观众席能容纳1500人同时观看。现代化的声、光、电等多媒体技术以及多元化的舞台技术，营造出绚丽的舞台效果和五光十色的梦幻空间。

    《宏村•阿菊》突破以往旅游实景剧模式，运用多元艺术特效，达到“火在水中烧、水在火中舞”的奇特效果。飘雪、闪电、浓雾、巨浪，这些奇观将随着剧情展开神奇再现，精彩刺激的水火特效场面与情节、音乐巧妙配合，营造出电影特效般的观感。演出中，还将邀请观众上台参与“比武招亲”呢。

案例2 陕西省袁家村

一个村办文旅项目，日营业额200万！年营业额10亿！

        袁家村作为一个民俗文化小镇的爆品项目，其本质更像是一个精品的特色餐饮购物中心。打造乡村旅游特色，吃，不仅是一条通道，还是一条捷径，正所谓得美食者得天下。

        目前袁家村作为关东美食文化品牌已经进驻西安银泰购物中心，不仅提供餐饮服务，而且销售特色农产品。

    袁家村模式是文化旅游和美食文化的典型结合，可以在现代购物中心的餐饮业态和文化体验组合方面重点借鉴。

    先来看一个案例：陕西省礼泉县袁家村，距离西安78公里，是一个偏僻的小山村，没有名胜古迹和独特山水资源。为了打造乡村旅游，该村委会决定打造民风民宿一条街。

        起初，由于位置偏远，根本没有人愿意前来做生意。于是，村委会所有成员分片包干，到周围的村镇寻找最地道的小吃品种，挖掘最民间的厨师，挑选最本土的原料，坚决不要大酒店和厨师培训学校出来的厨师。

        最地道的民间厨师都召集到袁家村后，却面临一个巨大的现实：没人气，做出的东西卖不出去！于是袁家村村委会决定，这些民间厨师只管做，村里给发工资。厨师们做出来的东西，首先是在整个民俗街流通，整个街区的店家只能用当地生产的各种产品，多出的东西发给村民，再送给西安乃至陕西省相关部门和企业。

        最终，袁家村地道的特色小吃打响了知名度，吸引了源源不断的客流。

市场前景展望

    古村旅游需要立足地域文化特点，突出文化特色，注重在规划中预留发展空间，特别是文化演出空间和旅游地产良好结合，要注重打好旅游基础，在多年聚集人气的基础上，才能大规模开发旅游地产。

    通过以上两个成功案例的分析，古村旅游是今后文化旅游的重要发展方向，古村落旅游今后大有发展前途。 

武夷山简介

    基本概况

武夷山位于福建省西北部、闽赣两省交界处，东连浦城县，南接建阳市，西临光泽县，北与江西省铅山县毗邻，全市总面积2,813平方公里，辖3个镇、4个乡、3个街道、4个农茶场、115个行政村。常住人口23.4万人。

    旅游资源

●我国第4处，世界23处世界文化与自然“双遗产”地区 之一

●首批“国家公园体制”试点地之一

●全国首批5A级景区、国家重点自然保护区、国家旅游度假区

●具有独特、稀有、绝妙的自然景观。典型的丹霞地貌，九曲溪两岸分布着36奇峰、99岩。

●森林覆盖率高达79%，空气负氧离子含量平均达8-9万个/cm3

●是地球同纬度地区保护最好、物种最丰富的生态系统，拥有2527种植物物种，近5000种野生动物，是全球生物多样性保护的关键地区，被称为“鸟的天堂、蛇的王国、昆虫的世界”

●丰富的历史文化遗存：朱子文化、儒道佛文化、闽越文化、万里茶道文化、彭祖养生文化

●武夷岩茶为全国十大名茶之一，已有1,000多年历史，享誉中外，远销欧美；茶文化底蕴深厚

    立体交通网络

武夷山已经具备公路、航空、铁路为一体的立体交通体系。京台高速、宁上高速、武邵高速在武夷山均设有出口，形成闽北1小时交通圈；武夷山机场现已开通厦门、北京、上海、深圳、重庆、西安及香港等重要城市航线30多条；现有的铁路武夷山段已开通20条运营线路；2015年合福高铁正式开通，武夷山到福州50分钟，北京6.5小时，上海3.5小时，杭州2.5小时，大大缩短了武夷山与全国主要大城市的时空距离。

    旅游市场

2010年，武夷山接待中外游客635.25万人次； 

2011年，武夷山接待中外游客711万人次；

2012年，武夷山旅游接待人数876万人次；

2013年，武夷山旅游接待人数731.59万人次；

2014年，武夷山旅游接待人数930万人次。

2020年预计游客会突破2000万人次（目前黄山已经突破4500万人次）

武夷山2007-2012年旅游收入数据

旅游客源结构

武夷山国内客源大约占总客源的90%以上，国际客源人数随着中国国际地位的增强也在逐年增加。

从旅游者年龄结构来看，武夷山市国内旅游者中以处于30—44岁和16—29岁年龄段的中青年居多，分列一二名，抽样调查的市场份额为41.84%和38.59%；其次是45—60岁年龄段的中年人为17.39%；其它年龄段所占比例不高。

武夷山市旅游的游客以中青年为主体，并且年龄分布比重较平均。呈现“梯子型结构，这与该阶段人的精力、体力好，消费能力等个体条件密切相关。

从旅游者家庭结构图看，武夷山市国内旅游客源市场中，夫妻与子女一起出游居多，占44.74%，其次夫妻二人，约19.47%，其它家庭结构比重就相对较小。利用游客家庭结构信息，可以通过为直接的游客市场提供优质的旅游产品和满意的服务，为潜在的游客市场即来武夷山市旅游游客的其它成员做最直接的旅游宣传促销。

从职业结构看，武夷山市国内旅游客源市场的抽样调查中，国家机关干部所占比例最大，占旅游者总数的23.56%；其次事业单位干部占16.09%；国有企业职员占13.22%；自由职业者占10.34%；三资企业职员和文教卫人员都占8.62%；民营企业职员占7.47%；学生、军人或警察、农民与离退休人员所占比重依次逐减少，各占4.02%、2.87%、1.72%和1.72%；其它人员占1.72%。

旅游景点选择多样化

　　国庆期间，武夷山清新山水游、文化休闲游、乡村体验游等旅游产品受青睐。根据游客选择类型的抽样调查的显示，旅游过程中，有74.7%的游客选择传统的核心景区；有50.4%的游客选择观看印象大红袍演出，有38.3%的游客选择乡村旅游景点。印象大红袍景区开演四场7000人次，创开演以来单日开演场次及游客数量历史新高。

    游客选择景区类型

旅游住宿业态多元化，特色住宿设施倍受青睐

　　随着我市家庭旅馆、个性客栈等特色住宿崛起，武夷山旅游住宿业呈商务酒店、连锁酒店、经济型酒店、家庭旅馆、特色客栈并存现象，为游客旅游住宿提供了多元化的选择。根据抽样调查显示，国庆期间，游客选择经济酒店的占35%，星级商务酒店的占24%，特色客栈的占41%。从酒店预定情况来看，国庆期间，饭店宾馆的平均出租率为49%，而个性客栈、家庭旅馆、民宿的平均出租率基本能达到70%。

黄金周游客住宿类型

武夷山商品房市场调查

如以上图表中得知武夷山区域住宅价格均价在6000元/平方米左右。

武夷山别墅市场调查

    如以上图表中得知武夷山区域别墅价格除了武夷印象比较好的地理位置的楼盘，其余均价在10000元—15000元/平方米左右。

武夷山文化旅游在全国占有重要地位——以印象大红袍为例

《印象大红袍》山水实景演出由张艺谋、王潮歌、樊跃共同组成的"印象铁三角"领衔导演，是他们继《印象刘三姐》、《印象丽江》、《印象西湖》、《印象海南岛》后创作的第五个印象作品，也是以双世遗产地--武夷山为地域背景，以武夷山茶文化为表现主题的大型实景演出。 

“仙翁遗石灶，宛在水中央。饮罢方舟去，茶烟袅细香。”这是宋代著名诗人朱熹对武夷"山水茶"的动人描绘。

《印象·大红袍》在武夷山试演

这部影片由著名导演张艺谋、王潮歌、樊跃共同组成的"印象铁三角"领衔的《印象大红袍》已完成最后的创作，该演出将以独特视角，向来自世界各地的观众展示不同的武夷"山水茶"文化。

《印象大红袍》山水实景演出的推出，打破了固有的"白天登山观景、九曲泛舟漂流"的传统旅游方式与审美方式，不仅首次展示了夜色中的武夷山之美，同时还创造了多个世界第一。

杨宝民拍摄

印象大红袍充分利用了水景

旅游景区文化旅游成功规律

1、充足时间的故事策划和剧本创作＋小型演出验证；2、征求消费者意见修改完善；3、配备一流导演＋文化演出的差异性和吸引力

杨宝民拍摄

印象大红袍重点表现茶文化，对于国学文化涉及到少量部分，今后如何在文化表演中体现国学文化主题，依旧有较大的艺术创作空间，作为理学的发源地，将国学应用于旅游，大有发展前景。

印象大红袍目前是每年收入过亿元的大型演出，取得了文化品味和经济效益的统一，是市场认可的好作品。

下梅简介

下梅古村区位

下梅村位于武夷山市东部，距武夷山风景区8公里，武夷山市区6公里，2500多人口，住户居民500户。商周时期就有了新石器时代人类活动遗迹，村落建于隋朝，里坊兴于宋朝，街市隆于清朝，是中国历史文化名村、首批中国传统村落、万里茶道起点。

村落建于隋朝，里坊兴于宋朝，街市隆于清朝。南宋时期，著名理学家朱熹曾在梅溪两岸讲学，圣人过化，儒风传世，此后，村中名士迭出，文脉世代相延。武夷山之民以种茶为生，明朝开始进行茶叶贸易，到了清朝达到鼎盛时期，武夷山脚下的下梅村成为茶市，茶埠兴盛了，茶商纷至沓来，晋商常氏带着一笔资金南下，与下梅邹氏共同在下梅村设景隆号茶庄贩运茶叶，景隆号码头终日繁忙，每天有三百只竹筏将武夷山茶从梅溪水路运出，过崇阳溪，经闽江下福州入海，运往新加坡、澳门、厦门、香港、广州、潮州、漳州、泉州、福州、江西河口、汉口、襄樊、唐河、杜旗、洛阳、晋城、长治（冶）、祁县、太原、大同、张家口、呼和浩特、乌兰巴克至俄罗斯恰克图（中俄贸易边境），远销东南亚及欧洲各国。如此遥远的路途，被称为 “万里茶道”，成为与汉唐“丝绸之路”、西南“茶马古道”、宋元“海上丝绸之路”齐名的一条中西方物质文化交换国际大通道。200多年后的今天，作为“万里茶道”海陆双起点的武夷山通过举办第三届“万里茶道”与城市发展中蒙俄市长峰会，以茶为媒，串联起茶道沿线中蒙俄三国200多个城市和地区，共同推动“万里茶道”申报世界文化遗产。

2000年初，下梅便依托其保持完整的历史文化遗存开始了旅游开发，此后借助《乔家大院》的热播以及被列入第二批中国历史文化名村等契机，下梅声名鹊起，并成了武夷山重要的旅游景点之一。如今，伴随着传统村落保护与开发和“”两大国家战略的纵深推进，下梅凭借其首批中国传统村落和万里茶道起点的重要地位，已成为下一阶段武夷山乃至福建省重点扶持和打造的文旅品牌和旅游名片，更是推进旅游产业升级、丰富旅游文化内涵的重要工程，下梅的保护与开发正迎来前所未有的大好机遇。

项目ＳＷＯＴ分析

项目主要顾客群为知识分子为主的游客，其中企业家阶层作为本项目带动阶层重点吸引，青年游客是主要消费对象。

武夷山的气候特点决定了北方消费者较多，与北方具有较大的地域性差异。

文化旅游双核理论提倡文化旅游景区内核和周边乡镇外核美化同步，鼓励分工协作，鼓励共同发展大旅游带动文化创意和旅游农业。

文化旅游双核理论已经在长春郊区大盘得到应用示意图

传统的1，2线城市郊区大盘大都是根据90年代大盘营销理论策划和规划设计的，在房地产低潮时候销售非常低迷，所犯的主要错误是和城市中心产品同质化，项目开发与城市市政建设脱节，周边教育和医疗以及文化设施配套不够成熟。

文化旅游双核理论指导下的大型旅游度假项目，重视选址在城市郊区公园周围，或者是政府打造郊区大型湿地或者森林公园，周边乡镇百姓重点开发绿色农业和主题文化农家乐，企业开发大型旅游项目，形成内外核同时发力的新局面。

开发商首先要重视道路和文化旅游环境的打造，优先建设独创性主题文化度假酒店和特色餐饮美食和娱乐街区，将国学应用于园林与建筑设计，根据不同群体的需求打造不同特色的园林，例如，书院周边园林重点采用道家文化和中医药材种植，酒店周边可以采用禅宗意境园林设计，通过文化旅游带动乡村度假旅游聚集人气。

我们根据零售行业一种环境两种顾客的理论，提出鼓励文化旅游和休闲养老结合，整合医疗资源，通过服务两种人群，提高郊区文化旅游和休闲养老项目的设施使用率，提高项目盈利能力。

建议开发商抛弃传统房地产大盘的高密度开发，采用旅游地产的开发模式，首先做好旅游项目，用中西结合的文化书院聚集企业家群体交流和学习，尔后带动文化庄园的定制化营销为主。

新一代文化旅游项目要考虑产业发展，满足部分文化创意（含书画院）和科技研发企业办公需求，将创意办公区和酒店以及餐饮娱乐区结合，鼓励就地工作，提高居民生活质量和幸福指数。

下梅村文化旅游产品定位

昔日王志钢老师为武夷山定位:千年儒释道，万载山水茶。今日，我们用文化旅游双核理论谋划:万里茶道起点，千古下梅风流。

本项目建议以国学和茶文化为魂，中西书院为龙头，打造文化体验为核心的万里茶道起点历史文化旅游综合体。

以历史文化名村——下梅村为依托，在项目规划中安排特色文化演出场所，弥补武夷山现有景区的不足。

《武夷山下梅的才子佳人》初步策划方案见本报告附件（一）

朱熹与武夷精舍

、武夷书院、朱文公祠，位于隐屏峰下平林渡九曲溪畔，是朱熹于宋淳熙十年（1183年）所建，为其著书立说、倡道讲学之所。有仁智堂、隐求室、止宿寮、石门坞、观善斋、寒栖馆、晚对亭、铁笛亭等建筑，时人称之为“武夷之巨观”。

创办武夷精舍的目的

朱熹创办学院的目的是教书育人，传播理学。他精辟指出了传统 教育的弊病和恶果：

通过创立学院，授徒讲学，著书立说，培养人才，重新树立起中华民族传统的主体意识--儒家思想的正宗地位。他所创立的学派史称朱子学（闽学），汇集了当时主要的儒学学派（濂学、洛学、关学）之大成。他始创"四书学"，即把儒教创始人孔子、孟子和他的学生曾参、子思的经典论著《大学》、《中庸》、《论语》、《孟子》汇成一个系列。

按朱熹《武夷精舍杂咏诗》所记，其布局大致是这样的：在隐屏峰下，两麓相抱之中，有三间房屋，名为仁智堂。堂的左右，有两间卧室，左边是自己居住的，叫隐求室，右边是接待朋友的，叫止宿寮。左麓之外，有一处幽深的山坞，坞口累石为门，称石门坞。坞内别有一排房屋，作为学者的群居之所，名为观善斋。石门西边，又有一间房屋，以供道流居住，名为寒栖馆。观善斋前，还有两座亭子——晚对亭和铁笛亭。而在寒栖馆外，则绕着一圈篱笆，截断两麓之间之空隙，当中安着一扇柴门，挂上“武夷精舍”的横匾。精舍甫成。

建议在武夷山下梅创办中西文化书院，恢复武夷精舍教学功能。

目前武夷精舍只是纪念书院，作为文化遗产成为旅游吸引物，不具备实际的教学功能。

由于武夷山交通便利，已经通高铁和机场，下梅村是万里茶道起点，距离高铁18公里，距离机场以及核心景区都在10公里范围，拥有千亩可以开发文化旅游与度假休闲的土地，建议在武夷山历史文化名村，创建中西书院，不仅恢复武夷精舍的教学功能，继承武夷精舍的教学内容，而且要结合时代需要，更新国学和企业管理结合的创新内容，吸收西方管理哲学精华，争取成为我国南方最高层次的企业家国学教学中心和常年国学与企业管理论坛。

剑桥大学国王书院

国学书院和武夷山艺术馆一体化，采用道家建筑风格，布局可以参考庐山白鹿洞书院和剑桥大学三一学院规划特点，注重实用性和艺术品味的统一，设置老子，孔子，朱熹书画艺术馆，与白鹿洞书院功能互补，容纳50人规模多功能会议室，茶室，会客厅，10人规模高端客房，重点满足大企业家和学者研讨要求，配套酒店可以设立1000人规模会议室，满足大规模培训和会议要求。

杨宝民先生提出的武夷山中西书院规划模型

福建和广东企业家有良好的办学传统，，泽被后人。今日通过文化旅游项目和书院结合开发，具有较大的可操作性。

建议采用道家建筑形态，局部结合剑桥大学学院建筑特色规划设计

中西书院建议开设如下课程:

道德经与黄老道家思想在社会治理中的应用，

道德经与企业集团管理

选修课程

房地产住宅规划设计与营销的创新

健康产业与养老社区管理

文化旅游双核理论及其应用

现代城市商业与文化综合体的开发和运营管理

通过南方中西书院的创办，带动下梅千亩文化旅游项目开发，为学者和企业家定制文化庄园，规划建设梅溪国际文化旅游度假村。

    武夷山下梅文化旅游综合体项目，系福建省文化产业十大重点项目、福建省重点项目、福建省文化与旅游融合示范工程。项目选址于中国历史文化名村和万里茶道的起点——下梅村，规划范围约7000亩，建设周期7~10年，累计总投资约70亿元人民币。该项目是在省委、省政府提出文化强省战略的大背景下，于2010年初由福建省属文化企业龙头—福建日报报业集团首先发起的，并得到各级政府的全力支持，2011年8月15日，项目公司——中和（武夷山）文化旅游有限公司正式成立，注册资本金1亿元人民币。目前公司由福建省委宣传部下属两大国有文化集团福建日报报业集团和海峡出版发行集团联合控股，具体股权结构为：福建报业投资控股有限责任公司20%（国有）、海峡书局出版社有限公司31%（国有）、泉州瀚华投资发展有限公司24%、厦门柏智投资有限公司25%。

    项目充分利用下梅村作为“万里茶道起点” 及“中国历史文化名村”的重要历史地位，并依托武夷山自然与文化的“双世遗”核心资源，通过深入挖掘当地民俗、历史、文化并与文化创意、休闲度假、健康养生等产业有机结合，计划建设成为国际领先的文化旅游目的地。项目根据基地现状，将以下梅古村文化旅游景区为核心、以梅溪为景观轴，规划打造万里茶道城市博览园、旅游配套商业街、会议度假酒店、休闲养生谷、艺术家部落、茶谷生活园、梅溪国际旅游度假村、生态农业观光园等功能板块。项目规划面积约7000亩，建设用地约3000亩（另规划有约800亩的生态农业观光园用地），总建筑面积超过100万平方米。

项目规划方案

道家养生馆面积在2000平方米左右，可以和5000平方米养生主题酒店结合演出舞台。演出大舞台需要投资千万，形成较好的现代化室外茶谷生活园，将茶农的农家院外表配备现代化内部设施，作为乡村度假生活体验的特色度假酒店。一期书院建筑面积5000平方米，酒店1.5万平方米道家文化主题酒店，商业街区2万平方米。

项目投入和产出分析

项目千亩开发规模，容积率控制在0.5以内

项目一期启动范围： 

建议项目周边土地开发与下梅古村修缮保护及居民的搬迁安置一起联动开发，这样可以把开发土地的利润用于古村的修缮和保护及居民的安置工作，保障了资金的平衡，使项目有序的进行，符合滚动开发的策略。 

项目“度假酒店区” (按概念规划)

“度假酒店区”按照266亩计算，容积率0.35，总建筑面积99450平方米， 地上建筑面积67902平方米，地下建筑面积37791平方米。 

项目“度假酒店区”投入产出分析

项目一期毛利润：5.927亿元-4.5951亿元=1.3819亿元

项目“旅游配套服务地块”

商业街区部分按照98.85亩计算，容积率1.0，建筑面积65933平方米。 

文昌阁部分20亩做为文化书院开发，容积率假定0.37，建筑面积为5000平方米。 

游客中心地块17.4亩，容积率0.5，建筑面积5803平方米。 

旅游服务配套地块15.3亩，容积率0.5，建筑面积5103平方米。 

项目“旅游配套服务地块”投资分析

项目一期毛利润：7.912亿元-3.8245亿元=4.0875亿元，保留文化书院+游客服务中心+旅游服务配套价值1亿元.

项目“万里茶道及斗茶广场” 

项目地块面积：78.3+14.85=93.15亩，容积率0.5，建筑面积31065平方米。

项目“万里茶道及斗茶广场”地块投资分析

项目“万里茶道及斗茶广场”地块销售收入

   项目一期毛利润：2.8065亿元-1.4586亿元=1.3479亿元，保留茶文化博物馆价值0.15亿元. 

小结 ：

    项目一期周边地块开发的毛利润总计： 

    “度假酒店区”1.3819亿元.

    “旅游配套服务区” 4.08753.212亿元 

    “万里茶道及斗茶广场区”1.3479亿元 

    总计：6.8173亿元 

    根据生态保护原则，假定古村部分搬迁与安置及古村的修缮保护费用要2亿元，毛利润4.8亿元。 保留部分：度假酒店+保留文化书院+游客服务中心+旅游服务配套价值1亿元.保留茶文化博物馆价值0.15亿元. 

    项目中文化演出具有较大增长前景，下梅村已经是众多影视节目拍摄的重要基地，项目成熟后具有比肩印象大红袍演出利润达到3000万元以上，可以加大投资力度，争取演出和影视文化项目利润在1亿元。

本项目一期以后要全部开发完毕，预计需要总投资26亿元以内，开发利润在25％以上，本项目需要实际投资6亿元就可以滚动发展。

第一阶段：首先在政府大力支持下，用好国家发展文化旅游产业的相关政策，以较低价格拿到1000亩土地，周边山地结合旅游发展，采用租用方式。

第一阶段先开发书院式度假酒店，聚集以企业家为主要客户群的人气，带动休闲旅游普通游客市场。销售部分定制文庄园化别墅和小户型洋房为主。

第二阶段：以文艺演出和温泉酒店吸引更多青年情侣和养生人群作为顾客，销售文化庄园和度假别墅以及小户型洋房。实现文化演出盈利5000万元以上目标。

项目投资方概况

    项目投资方为“福建日报报业集团”和“海峡出版发行集团”

    福建日报报业集团成立于2002年8月25日，为福建省首家传媒集团，目前已形成11报11刊及多个新兴媒体的立体化媒体格局以及下属40多个经济实体的文化产业集群。2010年报刊期均发行量超过200万份，总收入10亿元，利润1.1亿元，集团报业收入占福建省报业总收入的一半以上。

海峡出版发行集团成立于2009年12月，是福建省文化十强企业及省级重点上市后备文化企业。集团现辖9家出版社、15种期刊、4家印刷复制企业、73家发行企业、一家物资供应企业、一家后勤服务企业，并在数字出版、相关文化产业等领域参与与发起设立多家企业，拓展了相关多元化经营的领域。集团现已初步建立起以出版、印刷、发行及物资供应为主业，同时向对外贸易、文化地产、文化旅游、文化经纪、金融服务等领域多元化发展的产业体系，并迈出传统出版向数字出版转型的步伐。截止2011年底，共有总资产38.98亿元、净资产26.62亿元。

建设单位概况

    项目建设单位是中和（武夷山）文化旅游有限公司。中和（武夷山）文化旅游有限公司位于风景秀丽的世界自然与文化遗产地——福建省武夷山市，公司成立于2011年8月，注册资本1亿元人民币，由福建省两大国有传媒——某报业和出版发行集团联合控股，目前根据国有企业战略定位，欲转让文化旅游产业的资产。

    公司依托武夷山丰富的自然、文化、旅游资源，欲联合新的战略投资公司（以文化旅游为主要业务方向），全力打造武夷山下梅文化旅游综合体项目。

    蔡英杰总经理出身于香港，毕业于华侨大学，作为香港方投资人，多年来热心文化旅游事业发展，看重下梅古村的长远发展，带领团队已经投资建设下梅村安置区和万里茶道起点雕塑 。

蔡总担任福建泉州杰利集团董事长、泉州广益房地产有限公司董事兼总经理，同时兼任福建泉州同乡会永远名誉会长、福建香港同乡会名誉会长、中国风景园林学会花卉盆景赏石分会理事会理事等社会职务。蔡先生旗下企业投资涉及电子、地产、园林等多个领域，先后在福建、广东等区域投资开发多个地产项目，具有丰富的地产开发运营经验和资源整合能力。

华光——中和（武夷山）文化旅游有限公司副总经理

华光先生1959年生，江苏无锡人，经济师。先后在无锡市元件二厂任销售科长、中国电子进出口江苏无锡公司任三部经理，2007年—2012年担任克维（无锡）有限公司副总经理，华光先生作为该企业在中国的，全面负责公司的日常运营管理及发展战略决策。2013年1月加入中和（武夷山）文化旅游有限公司。

杨瑞兴——中和（武夷山）文化旅游有限公司财务总监

杨瑞兴先生1978年生，毕业于福建省财会管理干部学院，主修会计与审计。杨先生先后在工商银行、招商银行、民生银行等大型国有金融机构地区分行担任业务部门负责人、分行副总等重要职务，熟悉金融机构业务流程，具有扎实的专业知识和丰富的财务管理经验。2011年8月加入中和（武夷山）文化旅游有限公司。

合作伙伴：

深圳新摩尔公司介绍

深圳市新摩尔商业管理有限公司（简称NEW MALL公司）是一家国际化的专业文化旅游项目经营与商业管理公司，拥有中日韩新多国多名城市规划与土地一级开发，商业房地产与旅游房地产,旅游规划设计专家、招商、销售策划专家、运营管理专家，理论知识与实践经验一流，在商业房地产与文化旅游、策划、销售和经营管理咨询方面具有独特的核心竞争力。

NEW MALL拥有一批多学科高级经营人材和国内外丰富的旅游业和零售业资源，注重旅游、商业、地产、电脑学科杂交与实际策划效果，在商业地产、旅游房地产、大型千亩住宅区与养老社区、大型休闲购物商场的设计、策划、销售和经营管理方面，已经完成了一批有影响的大型城市综合体项目，正在服务青岛灵山湾影视文化产业区、长春郊区大盘奢岭中华贤孝城和西安王维别业大型文化旅游和休闲养老综合体一条龙项目，积累了丰富的专业经验。

深圳市新摩尔商业管理公司董事长杨宝民先生是我国文化旅游内外核引力理论的创始人和区域城市规划和旅游规划，商业规划，产业规划四结合理论的创始人。

同济大学建筑设计研究院——项目总体规划及可研报告编制单位

同济大学建筑设计研究院成立于1958年，是全国知名的集团化管理的特大型甲级设计单位。持有国家建设部颁发的建筑、市政、桥梁、公路、岩土、地质、风景园林、环境污染防治、人防、文物保护等多项设计资质及国家计委颁发的工程咨询证书，是目前国内设计资质涵盖面最广的设计单位之一。

经过近50多年的积累和进取，该院拥有了雄厚的设计实力、丰富的人力资源、先进的设计手段。全院现有职工933人，一级注册建筑师112名，一级注册结构工程师146名。1986年以来共有近200项设计作品获奖。

上海同济城市规划设计研究院——下梅古村保护规划编制单

上海同济城市规划设计研究院成立于1996年，是同济大学规划服务的产业平台，全国首批取得城市规划设计甲级资质及旅游规划甲级资质的设计科研机构，。全院现有全职的专业技术人员258人，其中高级工程师78名，国家注册规划师117名，外籍规划设计人员2名。

设计院已完成的重大规划设计项目主要有：中国2010年上海世博会规划（总体规划、控制性详细规划、专项规划及研究）、都江堰市灾后重建总体规划（2008－2020）、都江堰市域城镇体系规划（2008-2020）、上海市衡山路-复兴路历史文化风貌区保护规划、苏州古城平江历史文化街区保护与整治规划、曲阜市明故城控制性详细规划、上海轨道交通10号线四川北路站地区城市设计、俄罗斯圣彼得堡“波罗的海明珠”项目规划综合方案等。

书院建筑设计单位：

四川华胜集团，我国最有道家建筑设计经验的甲级建筑设计院，负责人为徐晓鹏董事长。

项目策划和规划设计专家组成员

 吴志明——中和（武夷山）文化旅游有限公司董事长

吴志明先生1959年生，博士。现任全国，民建中央文化委员会委员，民建福建省委副主委，海峡出版发行集团副总经理。杨宝民，清华大学房地产总裁班教授，文化旅游双核理论创始人

蔡英杰，武夷山中和文化旅游公司总经理，下梅村开发项目创始人

徐晓鹏，四川华胜集团董事长，道家文化建筑设计带头人

曹黎明，我国装饰公司龙头企业－金螳螂公司联席总裁

从右到左 华光，曹黎明，蔡英杰与杨宝民先生一起研究项目方案

项目智库主要专家介绍 

李浈——下梅古村保护规划首席专家、核心负责人、中和专家顾问委员会成员

李浈，同济大学建筑系教授、博士生导师，毕业于东南大学。李浈长期从事建筑历史与理论的教学和科研，在中国古代建筑技术史科研方面尤专，并注重传统营造工艺遗产的保护研究。实践方面以历史建筑（街区）保护与整治的规划和工程设计为特色。主持在研国家自然科学基金项目1项，编号50778125。参与完成国家自然科学基金1项。主持“十一五”国家科技支撑计划重大课题的子题3项。 2009年以来完成省市及地方委托科研项目16项。发表学术论文40余篇。出版学术专著3本。获校级以上奖励11项。主持完成古城、古镇、古村落及历史街区保护规划、历史建筑保护与整治工程项目70余项，特别是在负责江南水乡乌镇、西塘等的保护规划与历史建筑整治实践中卓有成效，深受信任和好评，并集体获得2003年联合国教科文组织颁发的亚太文化遗产保护杰出贡献奖。

武夷山是唯一广东和上海之间的枢纽位置，距离福州半个小时高铁车程。下梅村是福建最美村落之一，下梅村已经获得国家权威部门认定为中俄蒙万里茶道起点，建成了万里茶道起点雕塑作品。

本项目和中坤集团投资成功的黄山宏村旅游项目非常类似，宏村推出了文艺节目《阿菊》演出，取得了旅游投资成功，丰富了黄山主景区的旅游线路。

下梅村文化旅游项目占地千亩，周边万亩景观森林和溪流，项目总投资20亿元，项目一期投资6亿元就可以滚动开发，新的投资方可以控股经营，原主要股东转让股份后依旧可以在文化资源方面给予配合和参与其中的书院合作，蔡英杰等创始股东和经营团队将根据新组建的董事会需要继续服务本项目。

本项目团队三年来在策划和规划设计方面打下了坚实基础，希望一流上市公司进入本项目。

本项目是复兴我国著名书院武夷精舍的重大文化项目，不仅具有重大国学复兴价值，而且通过高层次企业家论坛，为福建省带来更多投资资源。

武夷山核心景区2015年游客突破千万，到2020年具有突破2000万的潜力。印象大红袍成为印象系列最成功的演出节目，《印象大红袍》茶文化主题大型山水实景演出。该节目自2010年1月开演以来,共上演1888场,接待观众243万人次,平均上座率达60%,收入超过3亿元。2015年，接待612400名观众，年收入过亿元，武夷山印象红袍演艺公司已经列为上市后备公司，即将上市。

下梅村已经成为公认的武夷山最美乡村，目前每年门票旅游收入400多万，实际游客超过50万人，具有良好的旅游基础。

经过深圳新摩尔公司专业团队评估，本项目是具备较好投资前景的Ａ类文化旅游项目，适合具有文化旅游开发经验或者作为主要发展方向的大型企业集团投资开发本项目，欢迎大家一展宏图。

根据有意向投资朋友需要，为您提供更详细投资分析报告和规划设计方案。

附件1

《武夷山下梅的才子佳人》作为文化演出剧目初步策划方案

以清代茶叶经营姑娘阿梅作为演出主角，以理学儒生山西青年周才俊作为配角。

阿梅出身官宦世家，别人家的姑娘都喜欢绣花和女红。唯独阿梅姑娘喜欢祖上流传下来的茶叶经营生意。

1840年，鸦片战争爆发，中国知识分子在国家签订不平等条约的失败中寻找出路。

儒生山西青年常才俊出身晋商，父亲多年经营杭州茶叶。常才俊有远大报复，不仅喜欢研究周易，而且喜欢研究朱熹理学，1843年才俊读到魏源的大作《海国图志》，决定到沿海地区和名胜游历，开阔眼界。先到上海和广州，看到国门大开，外国商品开始进入中国市场。

到杭州龙井参观后，寻访大儒朱熹在武夷山的书院，慕名到武夷山参观游览，走遍武夷山风景名胜武夷精舍时候遇到下梅进士周老先生，才俊与周老先生请教朱熹在武夷山的讲学活动，双方在武夷山中酒店饮酒作诗，谈话投机，席间周老先生为才俊讲了大红袍的传说，要想真正了解大红袍需要三年功夫，才俊暗暗折服，以前只是知道杭州龙井好，不知道武夷山大红袍更有特色，看来读书和行路结合才有收获。

从武夷山游历回来，才俊向家父常老先生禀报，自己也想做茶叶生意，想重点做武夷山大红袍茶叶，同时深度研究朱熹理学，重振儒学。

一年后，书生周才俊带上山西的名家书画和山西特产陈醋来到下梅村寻找周老先生，希望拜师学艺，振兴茶道，周老先生说周家茶叶商行日常都是女儿阿梅打理，自己只管大方向，才俊拜见阿梅，说你一介书生还是读书为好，做茶可是太辛苦了，才俊说：愿意劳其筋骨，苦其肌肤，愿意从茶叶商行伙计。这样，才骏就白天学习茶叶工艺，晚上读书。

笨手笨脚的才俊备受其他伙计嘲笑，说百无一用是书生，周才俊硬着头皮坚持学习采茶和制茶手艺。

阿梅教训其他伙计要多读书，带领周才俊和女伴一起到福州推销茶叶，福州市场经营大红袍茶叶商行较多，销量有限。从福州跑到上海，看到上海的洋行都在经营中国的丝绸和英国的纺织品商品，阿梅和才俊大开眼界。

三年时间，阿梅带领才俊不仅熟悉了种茶和制茶以及茶道表演等全套工序，而且通过福州和厦门以及上海了解了国内外市场，日本已经将中国唐宋时期的茶道继承创新推出了日本茶道。

在下梅，才俊在朱老先生指导下，将读书和寻访朱熹教学书院结合，不仅研读了朱熹的易学以及四书集注，而且钻研了王阳明的心学，对宋代大才子邵雍，二程，张载等关于周易的研究成果。才俊提出自己在国家畏难之际，作为书生不能上陈杀敌，但是可以在商业领域有所作为，可以用周易和朱熹理学思想以及王阳明心学思想指导茶叶经营和出口贸易，目前沿海地区商人都在向欧美和日本出口茶叶，获利已经不大，北部俄罗斯等市场，山西商人已经通过呼和浩特开始出口丝绸和茶叶等中国商品，未来出口前景更好，阿梅深表赞同。

才俊建议阿梅先到山西推销大红袍，茶叶通过梅溪茶道历尽艰辛运到山西，起初，山西人不认大红袍，才俊利用常家茶叶商行举办大红袍品茶会，部分茶叶商行同意经销大红袍。

第二次，周才俊运茶到山西，半路遇到土匪，损失较大，扫兴而会。回到下梅村，众人纷纷责怪说阿梅不该相信才俊。阿梅说失败了再来，才俊对魄力十足的阿梅心生爱慕，心中暗暗发愿，一定打开山西市场。

第三次，才俊用周易推演前两次经验和教训，这次精心准备茶叶产品，结合山西文化特点进行专门包装。

阿梅和才俊研究专门雇人押运大批茶叶到山西，利用常家茶叶商行的影响，举办武夷山茶道表演和品茶活动，所带茶叶销售一空，与山西票号合作，用银票回来取钱，大获成功。 

期间，才俊带老板阿梅拜见父母，常老先生见阿梅知书答理，甚为高兴，夸赞武夷山乃圣人教化之地，巾帼不让须眉，安排了山西特产请阿梅带给周老先生。

在太原周才俊遇到闯西口的同乡说蒙古民族聚集的乌兰巴托茶叶生意甚好，周才俊和阿梅专门研制筛选适合平时以牛羊肉为主要饮食的蒙古族朋友。

阿梅受到山西茶叶经营成功鼓舞，决定亲自出马，带领才俊和伙计们到乌兰巴托推销武夷山茶叶。到达乌兰巴托，聘请了蒙语翻译，找到众多茶叶商行，大家经营的大部分是普洱茶 和砖茶，推销茶叶遇到挫折。阿梅和才俊无奈之下到喇叭庙烧香拜佛，遇到得到高僧法空，阿梅亲自为高僧泡茶，才俊虚心请教佛法，交流朱熹理学。高僧品尝过大红袍，不尽连连赞叹，这是佛祖赐予的宝物。

高僧安排属下叫来经营茶叶的山西郝老板，经营大红袍，从此大红袍在乌兰巴托市场受到欢迎。

乌兰巴托草原风光好，无论男女都能骑善射，阿梅和才俊广交蒙古族好友，，学习骑马射箭和蒙古礼仪，。天有不测风云，阿梅的美貌被王爷得知，王爷派出卫队将阿梅抢到府上。，，趁天黑抢出阿梅。才俊带领阿梅离开乌兰巴托到达锡林浩特，计划经过北京回到福建。

在呼和浩特草原上，牛羊成群，阿梅和才俊策马奔驰，才俊下马后采得一束野花，向阿梅求婚，阿梅羞涩地答应了回到下梅举办婚礼。

到达北京后，阿梅遇到很多福建茶商，首都市场容量大，阿梅决定开设茶叶商行，闲暇之时，他们到茶行服务，听取客户意见。他们了解到鸦片战争后，中国门户洞开，外国经销商在茶叶贸易中获得巨额利润，中国茶商很少直接开拓外国市场。

遇到俄罗斯客商阿塔洛夫，俄罗斯非常寒冷，俄罗斯人不仅喜欢伏特加，也喜欢中国的茶叶。阿梅和才俊决定冒险亲自看看俄罗斯市场，将乌兰巴托茶叶销售的钱带上，一路艰辛备至，到了边贸城市恰克图。拿到一半多茶叶的阿塔洛夫跑路，阿梅和才俊找到中国同乡拜访山西商会的常会长，他为阿梅等介绍了信誉良好的大型茶叶经营公司。

周家的大红袍正式进军俄罗斯市场，离开俄罗斯回到下梅，阿梅和才俊举办婚宴，邀请福建和山西茶叶同行参加，共同建立同盟将武夷山茶叶联合推向俄罗斯。

以上为初步策划思路，具体请专业编剧创作。