盈石观点:创新金融5万门槛,商业地产笨象伴你飞

通过金融创新，北京（楼盘）核心区域写字楼投资门槛骤然直降，由以往的1000万元直接变为5万元。原本专属于高净值人群的投资产品，就此成了普通人也能够分享、拥有的投资选择。

这一创新之举，就是高和资本新近推出的资产证券化产品“高和宝”，其以带租约的写字楼资产作为基础资产，针对内部员工及其亲友发行的理财产品。高和宝投资门槛分为5万元、10万元和20万元三个档，最长期限不超过12个月，并且每季度支付收益，预计年化收益率为10%―18%。作为商业地产领域的金融创新之举，高和宝推出后申购十分火爆，一天之内认购即超3倍，在地产金融圈里产生了不小轰动。

高和宝的基础资产为高和蓝峰大厦，而这一东三环地铁上盖的写字楼，吸引了国内诸多大型金融机构的品牌租客。尤其是2014年，高和蓝峰大厦被誉为京城租金上涨最快的写字楼，整年的租金增幅高达80%；品牌租客包含中国教育电视台、平安保险、中投基金、泰康人寿以及阳光保险等。

“互联网金融大潮之下，依靠金融创新，商业地产这头笨重的大象，也能飞起来。”高和资本董事长苏鑫如是表示。 其实，最近半年来，房地产领域的屡屡出现金融创新之举，最为常见恐怕非“众筹买房”莫属，万科、远洋、保利等众多行业龙头，均不同力度地用过这一招数。对于上述房企的“众筹买房”之举，业内普遍肯定其创新色彩，同时也认为目前来说这些众筹玩法营销色彩浓厚，难以持续复制，还有较大的改善空间。

“从本质上来说，高和宝也是运用众筹理念创新设计的私募REITs产品。相对来说，高和宝的可复制性更强。”苏鑫称，未来高和资本还会继续创新、完善，时机成熟时，类似“高和宝”的投资品将会推向大众层面。

作为中国商业地产基金领跑者，高和资本5年前即开始倡导和实践 “资产精装修”模式，开始了私募REITs之路的探索，并创造了优异的投资业绩。不过，“资产精装修”模式仅针对超高净值和高净值客户，投资门槛达千万元甚至亿元人民币以上。而本次“高和宝”的推出，是高和私募REITs的升级版，打破了高净值投资人和机构投资人垄断核心商业物业投资市场的局面，为普通投资人提供了一个可以持续投资的新品种：风险可控并可分享超额收益的私募REITs。

从国外的发展历史来看，以商业地产作为基础资产的REITs已经是一种非常成熟的金融产品，其以租金回报和收益分红为核心，是介于传统的普通股股票投资和债权类投资中间的一种非常重要的稳健型投资品种。美国权益型REITs就高达7000亿美金，而且其投资门槛非常低。再反观国内的房地产市场，房地产类的投资品主要包含两大类：纯股权投资和纯债权投资，市场热切呼唤一种介乎纯股权和纯债权的一种稳健型投资品种，高和宝由此应运而生。

日前，住建部政策研究中心、高和资本、中信证券旗下的中信金石三方联合发布了《商业地产资产证券化研究报告》，报告认为，在中国，私募REITs是REITs姗姗来迟背景下一个非常重要的过渡，将成为普通投资人投资于商业物业的重要方式，高和私募REITs与中信启航私募REITs是市场上两个典型的代表。