【万科公开课】你的产品部还只关注红线里怎么种树,万科、华润甩你三条街!

一个开发商的设计部，现在花时间在做的事情，未来5年或10年之后，可能就是一个晚上的事情。人工智能时代下，那些复杂性底、高重复性、单一专业的工作将会被电脑取代。

演讲嘉宾：沈同生

职位：

AECOM建筑及人居环境副总裁总景规划师

台湾东海大学景观系助理教授

会议：

万科|万景学院公开课 《面向未来的新型态景观》

配图：

暂无嘉宾ppt，全部图片由万房研究院整理或自绘

 上 ：美国芝加哥3D打印住宅

 上 ：中国苏州3d打印中式庭院

现在开发商看来，怎样做一个更酷更炫的景观来帮助把房子卖的贵卖的更好?这个问题未来人工智能就可以解决。

 上 ：采用绿色基础设施建设的海绵城市示意图

而全世界正在以另外一个角度开看：景观作为城市基础设施的一部分，不是去界定区域景观，而是从整个大的城市系统里面的一部分。从这种观念来看景观的时候 ，首先发现这不同以往的项目景观规划，以往我们更关注红线内。

换个角度，当景观转变到基础设施的一部分时，将解决什么样的问题？ 解决城市的问题！

什么样的城市问题是电脑解决不了的？通常电脑解决不了的是需要大量的人来判断、整合多专业的东西的问题。

举个例子，当规划景观需要去解决气候变化、水资源问题、空气质量的、经济、公共卫生、社会稳定等等问题。那么我未来的工作将不会被电脑取代?

希望大家从一个大的高度来看当下的趋势，以城市基础设施的一部分——我们从在专业上定义叫做：绿色基础设施。

我们今天开始谈论绿色基础设施，这个和开发商有很大的关系。因为对开发商来说，我们在创造的是一个好的宜居环境。相比全球其他发达国家，今天在中国所有的城市落后最大就是宜居环境的指标。今天的开发商天天只看着红线内的事情，其实对于整个城市来说，对于整个社区环境来说是不会加分的。

 上 ：2011ASLA规划专业奖项：增加密度的同时也注重生态，这是今天城市应有的实用的定位，具备可能性，、金融和设计的规则容易被民众理解。

如今在深圳、前海所有的项目围墙都要拿掉，未来没有围墙了。城市看的就是整个人居大环境的品质。来为这个楼盘去加分。相信万科应该在前海一定也有拿很多地。那么从一个景观建筑师来看未来的景观就是城市绿色基础设施，目的是创造一个好的宜居环境。

 上 ：深圳招商蛇口海上世界

慢慢地，从经济层面、土地层面、。大开发商早就开始转型了，从拿红线里一块土地建设转变为城市运营者的角色。

 上 ：深圳招商蛇口海上世界总规

招商是蛇口起家的开发商。蛇口大部分的土地都是招商的，在十几年前招商地产在蛇口就开始作为城市运营者的角色与政府一起打造整个区域。现在开发商全部开始转型做城市运营的角色，万科与深圳地铁一起参股之后，我相信未来万科会有大动作。

作为城市运营者，看待景观更不可能只盯着红线里面，外面就是代征绿地，计算怎么花300块/平㎡种种树就算了。

要从整体看，通过绿色基础设施来决绝城市问题，解决城市问题之后创造好的宜居环境，土地价值会升值。之后居住里要做怎么样的景观园林，这些交给人工智能就好。

所以设计管理者们，未来的竞争者不是同学、或毕业生，而是人工智能和大数据。那么未来要在这个专业站住脚，就是要能解决更复杂的问题，就是今天提到的城市的问题。

未来拿到一个项目，首先是要丢掉红线，去看大的环境，利用专业解决哪些城市问题。例如招商蛇口在海上世界最高的大楼，海岸公园作为蛇口比较重要的公园，其实这个项目最重要不是景观长成什么样子，而是利用这个公园的建设解决什么城市问题。下大雨时候的，这个公园在整个周边地块起到治涝作用，在道路地下利用景观低洼的结构。

 上 ：河床花园规划总规平面

（来源网络公开资料，万房地产研究院整理）

整个深圳的开发过程过快，因为深圳又不在生态体系规划下进行开发的，所以涝的问题比中国任何一个城市都严重。下大雨，淹水的问题，已经没办法用传统的排水系统来解决了。现在建设这些公园也解决部分的问题。

不会淹水对于整个周边地块来说，土地价值是加分的。树种的漂亮就好，重点是不会淹水。这是未来更重要的事情。城市问题是很复杂的，所以为了创建更好的宜居环境，开发商扮演着城市运营者的角色与城市一起成长。

 上 ：河床公园暴雨水体管理系统策略图 

（来源网络公开资料，万房地产研究院整理）

所以要求开发商的项目部门要去解决更多的问题，需要具备更多专业的知识，比如市政、排洪、生态，慢慢开始与各个不同的专业部门做对接。

未来的工作不在是和设计师坐下来谈，而是在讨论利用这个公园解决多少洪水治涝的问题。你会发现讨论的专业内容开始变了，是不是要用花岗岩这件问题，在未来不会太多时间去考虑，而做的更多的大数据和电脑暂时没有办法解决的事情。

懂得更多的专业，进行更多专业的对接，将成为未来设计与设计管理者的核心价值。

当我们看整个大城市系统的时候，再来看区域规划，小区内的景观变得不那么重要的，要看整个大的宜居环境。在很多案例中， 一个好的开放空间系统，大概在整个土地价值提升到19-20%左右。

 上 ：北京华贸中心开放式空间实景

用大的城市的角度，来看一个土地价值的提升，比花90%的精力去研究要用要用什么材料，更能帮助产品溢价。这种逻辑对于大开发商来说更加容易，因为他掌握着整个城市的资源，配合进行城市运营。开发商开始研究怎么将好的开放空间系统化，建造好的街道景观。用整体环境来增加产品溢价，而不是在红线的里面大量投入。

国内我们花大量精力财力在红线里面， 外面代征绿地越少越好。在国外的住宅小区，常常在自己的红线内做景观是满足基本需要，树种好就好了，常常花更多的精力去看城市界面的事情。

 上 ：柏林某混合用地整体开发规划 来源：URL

比如ULR（Urban Land Institute）这个组织专门从开发商的角度来研究城市问题，他们关注更多红线外的开放空间，城市系统长成什么样子，最后能对土地价值的提升拉高了多少。这在国外的开发商比较常见的规划逻辑，花大部分的时间研究城市界面，花小部分的时间研究住宅之间景观的样子。

 上 ：与开放空间连接的土地价值分析图

（万房地产研究院整理自绘）

我们举个简单的例子：当一个公园在中心时，靠公园最近的土地价值是最高的，居住区里够连接开放空间绿地的土地价值（住宅溢价）是最高的。

所以当下的绿地长什么样子？一个圆形的一个绿地，一个面积20公顷的正圆型绿地的话，它的边界是1772公尺，如果把这个20公顷的绿地拉成100米长、2500米宽，边界变成了5200米。

 上 ：与开放空间连接的土地价值分析图

（万房地产研究院整理自绘）

今天的开发商作为一个城市运营者，我们开始关注整个城市，创造一个开放空间系统来提升整个地块的时候，那这是我们开创空间系统应长成是这样、还是那样？哪一种对我的土地价值提升最高的?这是我们未来要关注的问题！

 上 ：高线公园从西30街向南面的自由女神像和世贸大厦原址看去

我们发现很多“长条形”的景观其实对整个城市（区域地块）的带动是最厉害的。举个例子来说，就是纽约的高线公园（从废弃铁路到最受欢迎的景点），大家都很清楚，2.4公里、横跨22个街区的高线公园建成，把整个纽约下城的土地价值整个翻了好几翻，公园的面积不见得特别大但是特别长（边界长）。

 上 ：高线公园各区域市民互动实景

传统的例子——，，它这个长条形把整个上城的土地价值翻了好几翻。追溯这个公园的历史，一百年前这个公园是为流浪者提供休息的私密空间，而如今更重要的是为周边土地开发服务。

 上 ：矗立，这里的房子都被来自全球的富豪们买下。图片来源：视觉中国

 上 ：。图片来源：。

景观历史上，，当初这个公园盖的时候，就是当初是在20世纪初期的时候，曼哈顿的下城住了大量的穷人，就是一堆人挤在地下室，挤在这个房子都很差的地方。所以景观建筑师傅他就跟政府提议在北边的，曼哈顿北边盖了一个大公园。这公园最早其是让那些穷人有机会远离城市的拥挤，让他们去那边休息，去寻找一个自己的隐私的空间，也正是最早的概念使得邻近公园的房地产成为纽约城市型高尚社区的代名词。

我们看纽约高线公园、。利用“长条形”公园系统来创造一个好的城市空间。

在前几年，我们在台湾的台中做了一个很有趣的项目。开发商找到我们，台中有一个“长条形”绿带，开发商其实在这条绿带的周边有好几块地。他们要开始开发这块地了，刚好原有城市绿带已经开始有点破损了。所以开发商做第一件事情是，委托我们把地块之外已开始破旧的的城市开放，周边重新整理。

 上 ：草悟道“长条形”绿地与开放空间规划过程图

因为当初政府种的树是浅根植物，然后就导致它的土都会翻起来，整条绿地系统基本上很少有人去，改造之初特别的破旧。

 上 ：草悟道街景

于是我们做了一个很有名的“台中草悟道”的规划，整理出新的样子，很漂亮；然后（周边商业）把诚品书局引进来，配备一个大草坪，诚品书局外头有一些室外咖啡；在假日的时候会有一些市集，有一些创意的文创。

这个开发商的土地并没有很快的开发，他们第一件做的事情是利用做这个公园来养地。你说他真傻他自己不花钱？到了跟政府协调的过程，开发商说我出百分之多少，支付设计费。我们跟政府做好提案，让政府去实施，最后他土地再涨20%以上。

 上 ：整个地块鸟瞰实景

2013年周边地块被评为豪宅新兴潜力区，因当年台湾豪宅总价多在2至3千万新台币，只有台中七期4至8千万元的对折价。可见住宅溢价拉高了不止20%

随着这条绿带整治之后，把产品经济带进去，整体规划出比较大的绿地，我的商业在哪里，其他功能在哪里，哪一块地先不开发，先做什么，哪一块地后开发，比如其中一个地块，开发商把现有的房子，先盖室外的美术馆，最后再来开发这块地。开发商的这种算法，是计算未来5到10年的最大的土地价值。

 上 ：长达3.6公里的草悟道，已成为台中文创资源最为聚集的区域。

这样的开发思路在国外来说是一个很正常的思路。就是说，我今天一个开发商角色跟政府成为一个合作伙伴，然后我们开始去看这个城市长什么样子，我们怎么去提升宜居的环境，然后最后开发商从中获利。

那过去的中国开发商因为节奏速度太快，一块地一块地的走，那未来开始转型成为城市的运营者的角色以后，那个时候作为一个规划、景观专业关注的方向就不一样了，更多的项目是要以“长期现金流”的开发角度来计算。

那这个时候你关注的焦点真的常常就不是在我这个红线里头，到底会怎么去做这个事情，开始要思考作为一个城市一部分。设计管理开始与不同的专业对接，我们来打造一个更好的宜居环境。

 上 ：六本木森大厦52层 瞭望台

另外一个例子，东京的中城。东京的中城大概是整个六本木地区，六本木之于东京，如同三里屯之于北京。

日本经济泡沫破掉之后，六本木地区开始很快速的衰败下来，因为整体区域比较老，包括防火、消防都有诸多问题，治安也很差，陆续一些大的开发商介入去重新做六本木的一个“整形”。

 上 ：六本木之丘现状实景，改造后每年迎接近4500万客流量，是东京迪士尼的四倍。

大概从90年代初期做到现在，大概要花个二三十年的时间，那到第一个最有名的案子就是“六本木之丘”。六本木之丘做出一个重要转型其实是公共土地的释放，那就是把几块地，刚好那个时候日本要开发东京港地区，朝日电视台从那个地方一块土地搬出去，把土地释放出来，然后做了“六本木之丘”。

 上 ：东京中城实景

第二个更大的成功例子就是这个东京中城。东京中城基本上原来是日本一个防卫厅一块土地，里边有2000棵樱花树，很老的樱花树，非常美的地方但却被围起来。后来这个土地释放出来之后重新开发。

 上 ：东京中城效果图及平面

靠“东京中城”和“六本木之丘”这两个项目基本上把整个六本木翻了一番，项目的基本逻辑就是利用土地整理。我利用土地整理，把部分东西搬走，然后创造一些新的开发基本点，这也是国内现在也在做的事情。

 上 ：东京中城绿化面积大约4000㎡

但是我们现在来看中城的这个规划，中城规划我们先看数据是：东京中城占地10公顷，但是公共开放空间比重大概是50%；将所有的高密度的东西集中一区域，里头有住宅、酒店、办公，以及一个很大的商业，中城把50%的土地其实是留给社会大众去做公园的。

在日本，这样的开发模式也是比较正常的，这个其实是最重要的一个思维。基本上中城开放的50%的土地做了公众开放的绿地空间，最后来让自己所有物业房产达到一个升值的目的。那这是第一件事情是要跟大家谈的。

第二件事情是六本木地区，其实交通是很大一个问题。日本和香港的开发商都也比较专业。他们通常解决一个开发的问题，第一看的就是交通，不能让塞车吧？对不对！所以你很难想象对六本木这个中城这个项目，它有很大的一条路，从这个地块穿过去。为什么？这是交通问题，不可能把自己的红线封住，让外头继续塞车，然后区域交通出现很大问题。

 上 ：六本木新城平面

比如我们公司在华贸，你知道每天下午五点，四点半我要离开华贸到机场要花四十分钟，我才能离开华贸地区。

交通问题对一个开发的地块来说非常非常关键，但国内开发商其实在前期对交通的问题特别不重视，慢慢现在开始对交通比较重视。尤其是是混合商业使用的项目，常常都想要不想让车子进来，其实是一个很奇怪的一个想法。

那个时候我们最早龙湖在重庆做北城天街，他们想要整改，提出我们想怎么怎么改，我说你先把交通的问题解决再说吧！早期的开发商，其实基本上不会想留出道路在自己这个红线范围之内的。

如果大家回想看看，绝对不会说我尽量要一个人行环境，全部布置一个大的服务区，开发商不太喜欢把车子带进他们的开发地块，国内的大多数项目基本上发现这种大的购物中心，你都不知道去哪里叫出租车。

 上 ：六本木新城交通布局图，包括成地铁、巴士、出租车、自驾、自行车、机场直达6种往来方式做了详细的布局规划。

但在国外有一些比较好的项目，其实你会发现，它绝对有规划，哪里是停出租车的地方，哪里是入座区等等。他们的规划常常是，一条很重要的城市道路穿过整个开发区。

所以其实我们在跟香港置地、瑞安或其他香港开发商，开发整个项目做景观这块，他们很专业。第一个解决是未来景观开放的空间跟交通的部分怎么去结合，哪里是出租车的落客区，哪里是其他重要功能区域。所以交通与开放空间的融合这个方面捋顺了，整个项目基本上才能做好的，不会出大的问题。区域内如何栽树和用花岗岩还是用其他石材地都是后续的事情。大环境做好了，是最关键的一件事情。

这个是我们该解决的问题：

第一：改善整个地块面临的城市问题；

第二：利用开放空间与开发地块最做好的一个连接；

第三：创造一个更好的更舒适的环境达到土地升值。

 上 ：万科产业小镇项目 军庄·香山小镇

其实，我今天没有跟大家谈设计，因为那个东西对我来说我觉得，在未来真不是那么重要。大数据资料建立后，随时有一堆东西都可以快速参考。

我们在谈这个今天专业，作为一个设计师，或作为开发商的项目部产品研发，我们未来的一个专业领域我们要加强自己的知识广度。而对于开发商来说，重要的是如何提升土地价值成和怎么去更好项目管理。

再比如说今天开发商做一个小镇。作为一个景观建筑师来说，我今天对于种树这件事情，会发现项目的规划基本是在大的生态系统里的头的一个部分，它不是在那个红线里头。你是要用你的种树规划这件事情，去满足整个大地区的一个生态加分。你就不是想说我今天想这个树比较漂亮就可以种，我们开始要想的使用大的一个生态系统，来去研究怎么把这个树种好，用一个造林方式来种树。

做小镇那么是不是要研究了造林了?不是我今天做了一个漂亮的景观的树!因为你的视野不一样，你的视野是在大的地区的生态系统里头，来做造林这件事情。你跳出景观专业外来看，最后可能面临是一个森林管理的一件事情。

 上 ：在产品中融入了门头沟当地的传统工艺，精编工艺，与当地原住民合作完成。这也是后文提到文化、自然资源等整合。

作为一个甲方的项目管理，或者是一个乙方设计，我们开始去整合更多的资源，可能是教育、文化的资源，可能是自然的资源，各式各样的资源。不再是你以前心目中所谓的供应商，就是提供石材、提供钢材。这些资源扩展是超乎你想象之大的，那才有可能做出一些有趣的事情。

所以最后我的一些结论就是说，我刚才谈到这么多，我大概节了几件事情说，作为一个未来的设计管理，我大概结论四件事情：

第一：我们跳出用地的红线来看景观设计，这个大家已经在做了；

第二：是跳出园林专业我们来看景观设计管理；

第三：从资源整合的角度来看设计管理；

第四：从科技发展来看设计管理。

所以，今天这大概就是我跟大家报告的内容。

很抱歉，没跟大家谈设计。我谈的是未来，我们今天作为一个景观设计师，我很有强烈的工作被人工智能淘汰的危机感。我希望大家也同时有这样的一个危机感。当你有这样一个危机感的时候，你再回头来看我今天在未来，作为一个景观设计规划，无论是甲方也好，还是乙方也好，我能够展现出我最大的价值该在什么地方。这个是我跟大家的报告，谢谢大家！

为什么会在万科谈这个议题，而不是在其他小开发商。这是因为，其实这个社会真的在变，可能北方稍微慢了一点。

我举个例子，我们现在好多项目跟华润在做，都是河道整治。深圳市的思路已经在变了，整治宜居环境，他开始要靠开发商帮他们做了，很多大的开发商真的已经跟城市绑在一起，成为一个正式运营的伙伴了。政府想要去做河道整治，最后是叫华润进来做河道整治。你会发现这个角色变了，当今天政府已经转型到个程度之后，开发商的话语权是大的。

今天开发商要改这条河，我要求水务单位来帮我一起来配合，这个世界变得非常非常的快，北京稍微慢一点，但在深圳已经开始变了，作为万科，我相信一定是在转型，往小镇方向去转，也开始转型往城市运营方向。

华润在去年成立了一个新的事业部，叫做“城市运营事业部”，就是在跟政府一起做这些事情。不要小看开发商未来没有办法协调这些事情，未来很有可能最后所有事情都是开发商在协调，政府开始往后退。

我们未来还要做好几条河道，全部都是在开发商手上。整个协调的力度都是在开发商，当然有很多挑战，做河道城市，我要整合多少的专业。水务是一个，交通是一个，是一个，实际上最大的阻力在那一块。

所以这个时候对于一个设计管理者来说，你会发现，需要的专长可能真的不是我今天能画两条线就能解决的问题。你的协调能力、沟通能力，你的专业够不够去跟这些单位沟通，你要跟他有一个对话的机制。就讲水也好了，你要懂得什么叫做防洪体系，什么叫做防涝体系，你才有办法跟他坐下来面对面的沟通。

现在，其实你会发现可能我们没有办法去跟这些人沟通，是因为你跟他的专业，他讲一句话就把你忽悠住了，你没办法反驳了。但是，如果你懂得他的东西的时候，你就可以跟他坐下来沟通了。

所以，我今天一直在谈的就是，我们今天作为设计管理人员，很重要是你在未来转型过程中，你的知识面尽量拓展到你在管理一个项目的时候，你可以跟所有的部门坐下来在会议上讨论事情，而不是他一句话你就闭嘴了。所以这是我们自己要加强、学习的一部分。