资深验房师分享!27条毛坯房验房中常见的质量问题汇总!

一、墙地面

（一）、空鼓

隐患影响：墙面空鼓如果在装修前或装修中不及时处理，装修后就会造成墙面大面积开裂。这是因为在房子装修的墙漆施工中，要在墙上涂上墙腻子，打磨后才能上墙漆，而现在一般所用的墙腻子大多是所谓环保腻子粉，即工厂在生产中腻子粉已以掺入了胶水，这类型的环保型腻子粉在使用时是掺水调匀后使用的，再加上墙漆也是要掺水滚涂施工的，当有空鼓问题的墙遇到这些水份渗入的，便将其中水份吸入墙体内，水分含墙体内，很难一时挥发掉。当房子装修完后，随着时间变化，当外界气温上升时，墙体内的水分往外扩张，由于“空鼓墙”本身结构松散，附着力差，更加上墙体内水分的扩张，导致墙面膨胀，终形成装饰后的墙面的大面积空鼓及分裂现象。这些问题出现后很难解决。

整改办法：要用切割机划定空鼓范围，刀口深度要掌握，不能用錾子凿，那样可能会造成空鼓范围越来越大，然后才能用錾子在空鼓范围内凿。基层一定要清理干净，并用水润湿，用1:3水泥砂浆分两次修补，抹压，掌握好紧光时间。如果是混凝土基层，修补前应涂刷混凝土界面剂，否则还会空鼓。

（二）、开裂

隐患影响：裂缝有很多种，如水平断裂、纵向或斜向开裂、网状开裂等，造成开裂的原因也很多，如不及时整改，对入住后的影响轻则原裂缝处继续向外开裂，重则局部脱落甚至影响结构安全。 

整改办法：

1、温度性裂缝：最常见的房屋裂缝，对房屋结构安全影响不大，这种裂缝，只影响房屋室内的外观，不会影响房屋的安全性，可适当采取一些补救措施：在裂缝处贴无纺布、粘贴PVC网格布或用砂浆堵缝，再用涂料进行粉刷修补。

2、沉降裂缝：当沉降裂缝发生后沉降发展较为缓慢且有减弱趋势时，应在裂缝稳定后对裂缝修复。新建房屋的地基在2-5年内才会逐渐稳定，修补好裂缝后，这其间墙体还是有可能会由于地基下沉而开裂，对此您也不必过于担心。如果裂缝对房屋整体美观影响不大，第一次修补后可隔久一点再修补。修复一般用水泥砂浆、聚合物砂浆填缝或弹性腻子、石膏填充，嵌缝带粘贴。

3、结构性裂缝：普通装修方法无法修复，必须找专业建筑结构人员根据实际情况，采取相应措施。

4、水泥砂浆抹灰层裂缝：如果抹灰层出现大面积空鼓，应该敲掉原有抹灰层，重新做一次水泥沙浆的抹灰层，找平后再按正常工序刷漆或者贴壁纸。

5、接缝处裂缝：建议等整个楼体变形趋于稳定之后修复，短时间之内的修复容易出现反复。

（三）、钢筋外露、铁丝网外露

隐患影响：外露的钢筋、铁丝网等金属材料，与空气中的水汽接触易氧化生锈，锈蚀污染墙体表面，若不进行处理直接刮腻子的话，届时锈迹会渗出墙面，破坏墙面装饰效果。

整改办法：裸露面积较小处，将外露的铁件切割掉即可；裸露面积较大处应铲掉墙面抹灰层，对外露的钢筋、铁丝网等进行清理、打磨，并涂抹防锈漆，待防锈漆干透后再抹灰、刮腻子。这样既避免安全问题的产生，又避免锈迹影响到美观。

（四）、爆灰

隐患影响：抹灰层表面出现鼓包并开裂脱落的现象。这主要是因为内墙面抹灰采用的混合砂浆掺了石灰粉，由于石灰粉中的颗粒没有足够时间进行熟化，在较短的时间内就抹到墙面上，石灰粉中的生料颗粒在砂浆中慢慢熟化而产生膨胀，使抹灰墙面局部爆裂鼓包脱落，破坏抹灰层的平整度及装修面的美观。

整改办法：对于出现爆灰后的抹灰层，一般应待过火灰充分熟化后，挖去炸裂处，用腻子找补刮平，最后喷浆或刷内墙涂料。但由于炸裂过程时间较长，处理往往不够及时。在实践中，我们经常采用另一办法：首先，将抹灰面喷水润湿，充分焖透，使过火灰完全熟化炸裂，然后挖去爆灰点，用腻子找补刮平，最后喷浆或刷内墙涂料，可以较早解决问题。对于严重爆灰的抹灰面，，则必须铲去重做。

（五）、墙面平整度、阴阳角垂直度误差超标

隐患影响：影响视觉美观，对柜子、门、造型装饰等装修项目安装有影响，无法严丝合缝。

整改办法：

（1）模板固定要牢固，检查时要用手锤敲击，当模板发出清脆的刚音时，可以定位固定牢固。 

（2）定位控制线要弹准确，认真吊线找直，要及时调整误差，消除误差积累，并及时检查核对，确保施工误差不超过允许偏差值。 

（3）模板应稳定牢固，拼缝严密，无松动，螺栓紧固可靠，标高尺寸应符合要求，并应检查核对，以防止施工中发生位移。 

（4）浇筑砼时，看模人员责任明确，发现模板变形或位移时，及时纠正。 

（5）针对墙体位移造成的墙体垂直度偏差，剔凿后用磨光机磨平。 

（6）细小的波浪纹，在后期装饰施工中找补。 

（7）内墙做法为7厚1:1:6水泥石灰膏砂浆打底扫毛；7厚1:0.3:3水泥石灰膏砂浆找平扫毛；7厚1:0.3:2.5水泥石灰膏砂浆压实赶光。若墙体垂直度超出规范10mm，在墙体抹灰时，用保温抹面砂浆找平10mm。

（六）、崩角

隐患影响：多次修补难以牢固，易再次崩角，更不能用腻子修补。

整改办法：建议挂网修补后，使用护角条。

二、门窗安装规范

（九）入户门垂直有偏差

隐患影响：导致门页开合摩擦大、声音怪异，局部缝隙大、密闭效果不佳。

整改办法：调整合页修正，严重则拆掉重装。

（十）入户门门套缝未填补

隐患影响：门套安装不牢固，会导致门套松动、变形。

整改方案：用发泡胶或水泥浆填充。

（十一）、入户门门板刮花或被撞击凹陷

隐患影响：金属门板脱漆的话会生锈腐蚀，影响美观。

解决办法：轻则修正补漆，重则换门。

（十二）、入户门门锁错位

隐患影响：不安全。

整改办法：维修或者换锁。

（十三）、入户门密封条脱落

隐患影响：密封条的作用是防尘、防虫、防水、隔音、密封等，没有密封条就会留下后患。

解决办法：重新粘贴牢固，损坏就更换。

（十四）、窗户玻璃胶漏打

隐患影响：玻璃不牢固、大风吹易碎、防水和密封都不好。

整改办法：打玻璃胶。

（十五）、铝合金窗框切角突出尖锐易伤人

隐患影响：容易导致划伤。

整改办法：钝化处理、压平突出切角、补缝包边。

（十六）、推拉门轨道变形

隐患影响：影响纱窗的安装和的推拉门的正常使用。

整改办法：矫正或更换。

（十七）、钢化玻璃质量不达标

隐患影响：易自爆。

整改办法：更换。

（十八）、窗台找平层立面开裂

隐患影响：刮腻子刷漆后仍然会继续开裂、易掉灰和脱落。

整改办法：敲掉重新找平。

三、强弱电和给排水

（十九）、一户一表相关

隐患影响：非供电公司一户一表可能导致收费不透明、变电箱/电压不足而经常在用电高峰期停电，对正常生活造成不便和困扰。

整改办法：督促相关方面落实一户一表的安装。

（二十）、插座不通电或接线不正确

隐患影响：正确的接线是左零右火，如果接反或者接错，可能会引起意外触电。

整改办法：依次检测，如有不正确的接线就报修。

（二十一）、回路开关短路起火花（个例）

隐患影响：空开损坏或接线失误引起短路，导致无法正常用电甚至引起火灾。

整改办法：报修。

（二十二）、弱电箱缺光纤电话线

隐患影响：宽带报装麻烦。

解决办法：报修。

（二十三）、水管堵头或水龙头漏水

隐患影响：一是浪费水，二是渗漏到楼下会造成经济损失。

整改办法：关总阀；水龙头损坏的话就更换，在接口外牙上包几圈密封带再拧紧。

（二十四）、地漏排水不通畅

隐患影响：排水不畅造成地面积水记忆不必要的损失。

整改方案：打开检修口疏通。

四、防渗漏

（二十五）、卫生间顶棚渗水

隐患影响：一是影响装饰效果，二是造成财物损失，三是导致邻里不和。

整改办法：

   由于渗漏水是沿着结构的裂缝、混凝土墙面的薄弱环节渗入，如果仅仅从混凝土表面设置防水层，水仍然能够在渗入到混凝土内扩散，造成渗漏面向周围扩散。为把渗漏问题从根本解决，选择采用压力注浆法将裂缝、混凝土自身的空隙彻底封堵的方法进行堵漏。

   在渗水点处确定钻孔的位置，具体的钻孔数量根据渗漏点的大小及渗漏面的长度和宽度确定。一般为1米4~6个。用冲击钻与结构板面成45°角打孔，注浆管与注浆机连接，向楼板中注浆，分别向每一个点注浆，当注浆机压力表中指针超出固定范围时，停止该点注浆，继续向下一点注浆。灌浆后，确认灌浆料已固化后，将外露注浆杆剔除，用堵漏宝封堵注浆孔。

（二十六）、外墙渗水

隐患影响： 

1、外墙渗漏严重将会降低工程结构的耐久性、安全性，因为砼中存在空隙裂缝，砌体的块材和砂浆中也存在空隙和裂缝，外墙渗漏后，水进入其中，如遇气温降至零度以下，则水结成冰，其体积膨胀约90%，将直接挤压材料，致使材料表层剥蚀；同时内部剩余水被挤压，使材料内部也产生压应力，从而引发裂缝，或致使裂缝进一步扩展，这种现象称之为冻蚀。

2、材料的孔隙率越大、裂缝越多、含水量越大及湿度越低，则冻蚀越严重。随着使用年限的增加，冻蚀也越来越严重。冻蚀的结果导致材料的截面不断减小及裂缝不断增多增宽增长，材料的承载能力也不断下降。
3、砼保护层被破坏，还会导致钢筋锈蚀，则钢筋的截面会不断减小；另外钢筋锈蚀其体积膨胀约1-4倍，则会挤压砼，从而引发裂缝或裂缝进一步扩展，甚至崩脱砼保护层。所有这些都将会导致结构耐久性和安全性降低

整改办法：治理外墙体渗漏时，因水泥砂浆层在墙体的表面，其指导思想是修复砂浆层表面的裂纹、空鼓层和渗水微孔，恢复水泥砂浆层的防水防护功能。对水泥砂浆层的空鼓部分，应予以凿除，用聚合物水泥砂浆修补平整，聚合物水泥砂浆应分层抹压，厚度以把墙面修补平整为标准。墙体表面的缝隙较宽时，应首先洒水润湿缝隙，选用无机防水堵漏材料（水不漏、快干水泥等）填平。墙体表面的缝隙较窄时，选用聚氨酯防水涂料等防水涂料涂刷缝隙，可涂刷时涂膜厚度控制在1.0-1.5mm，缝隙的宽窄，应以能否填入无机防水 堵漏材料为标准，能填入时，列入较宽的裂缝，不能填入时， 列入较窄的裂缝。

（二十七）、烟囱渗水

隐患影响：影响烟囱和墙面瓷砖的强度。

整改办法：首先找出漏水原因，再针对性处理，如果是楼顶渗漏，那就解决防水问题；如果是楼上水管漏水，那就联系楼上处理。

篇外·五证两书一表

 五证是指： 
一、《建设用地规划许可证》 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地或者出让土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 
二、《建设工程规划许可证》 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 
三、《国有土地使用证》 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
 四、《建筑工程施工许可证》 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
 五、《商品房销售(预售)许可证》 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 

二书是： 
一、《住宅质量保证书》 开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。 
二、《住宅使用说明书》 是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。　根据规定，《住宅使用说明书》应作为住宅（每套）转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。 

一表是《竣工验收备案表》。 

房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证，买房一定要审查五证两书一表。

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