20万新门城人,将为消费额仅占全市6‰的门头沟带来哪些巨变?

今年，北京新房市场闹起了“房荒”，但京西门头沟却一片火热。

近几年来，门头沟连续出让了20余宗经营性用地，规划总建面536万㎡，为区域楼市储备了充足的「弹药」。门城市场供应的集中，与全市新房匮乏的现状形成极大反差，众多品牌房企重金投资门头沟，层出不穷的新项目，吸引了大量来自京西、京北的城区购房客群。

随着这536万平方米商品房的陆续入住，门头沟将至少新增20万居民。这些新门城人有着领先的消费理念，不俗的经济实力，对于原住民仅31.1万人的门头沟来说，因人口结构的变革，正在催升出消费升级的强大动力。

而这一切，恰恰是政府有意为之的结果。

在《北京城市总体规划（2016年-2030年）》中，门头沟被定位为首都西部重点生态保育及区域生态治理协作区；首都西部综合服务区；京西特色历史文化旅游休闲区。

门头沟未来发展的三点定位中，山清水秀的生态绿化和源远流长的历史文化积淀，本就是门头沟固有的优势，只有「首都西部综合服务区」的定位，目前的门城尚有一定差距。

其实，早在几年前，门头沟就提出了首都西部综合服务区（WSD）的发展思路，随着中关村科技园落户门头沟，一批创新创业的企业相继引入，门城成为京西集成电路设计、工业机器人、无人机等新兴产业的聚集区。

出于产城融合、职住平衡的发展要求，门头沟经营性用地的集中出让，与产业结构的换挡升级基本同步。而今的门头沟，产业基础逐渐夯实、人口素质全面提升、居住品质明显改善，唯有承载生活配套的商业消费场所，仍处在起步阶段。

此前，门头沟的商业配套主要集中在老城区的双峪环岛周边，80%在营商业建于20多年前，设施陈旧、业态低端，只能满足基本的生活服务。整个门头沟只有三个国内品牌超市，物美、超市发和京客隆，外资超市无一进驻。刚刚改名为金拱门的麦当劳在门头沟只有2家，市区遍地皆是的KFC也不过3家，小资喜爱的星巴克，门头沟居然一家都没有。

门头沟规划混乱、业态低端、品类缺失的商业，已经远远不能满足日益庞大的中高端消费需求。2016年，门头沟社会消费品零售额为61.7亿元，仅是全市总消费额的千分之六，凸显门城商业场所不足导致消费外流的困境。

产业的变革、高端消费的聚集，与区域商业配套的缺口，形成了巨大的供需矛盾。缺口的出现，就是投资机会的风口所在，门头沟的新兴高端商业，正在从价值低估，走向高速增长阶段，从而与WSD的定位相匹配。

首开地产和保利地产两大品牌房企，在京西区域联手打造了首个高端城市综合体——欢乐大都汇。总体量33万㎡的欢乐大都会，集商业、办公、精品住宅于一体，其中2000余套住宅早已售罄，明年初即将入住。10月，项目又推出少量开放式的商业街区产品，40余个商铺被一抢而空。

其实，商业项目的热销在北京并不多见，除了门头沟商业匮乏环境下形成的绝佳投资机会外，更多的原因在于欢乐大都汇所具备的独特价值。

扼守新城门户，导入庞大客流

门头沟WSD规划的核心位置处于西长安街延长线以南的新城板块，这里也是门头沟整体规划、重点发展的区域。沿着新城门户的交通主动脉石龙南路，路东为中关村门头沟科技园，路西便是欢乐大都汇，石龙南路一路向北，两侧均为近几年新开发的高品质社区，可以说，欢乐大都会占据了门城的区域形象、主导产业、主流消费的核心要冲。

今年年底即将通车的地铁S1线小园站，仅距欢乐大都会不足500米，将为项目带来源源不断的人流、消费流。

开放式的主题商业街区

欢乐大都会采用与朝阳区蓝色港湾、房山长阳奥莱相同的开放式商业街区，多客流入口设计、，从而最大化引入客流，并让客流在各个商铺间循环流动，实现商铺价值的均好性。

欢乐大都会主力户型面积在100-200㎡之间，商铺一层层高可达4.9-5.3米，二层层高3.6-4.4米，“一拖二”的产品设计令空间使用率得以显著增加。大面宽、短进深，让每个商铺拥有极佳的展示面和昭示性。更为超过95%的商铺配备了上下水和燃气，可用于餐饮经营，令项目的租赁价值提高了20%-30%。

石材与玻璃幕墙结合的立面极具现代感，滨水风情街更为欢乐大都会增添了情境式的消费环境，以产品力为支撑，未来欢乐大都会必将成为门城的商业旗舰。

保利商办平台的资源优势

欢乐大都会定位为游客餐饮道栈和亲子教育港，并依托保利商办平台多年积累丰富的商户资源，在销售商铺的同时即开展招商工作，目前，已为投资商铺的业主引入了包括7-11，星巴克、呷浦呷浦、和合谷、木北造型等在内的多家知名品牌，实现业主投资收益的最大化。

以欢乐大都会为契机，借助保利商办平台的运营管理服务、长城泯企业圈层交流平台的构建、保利物业地标级商务环境的打造，必将重构门城商业生态环境，助力区域商业价值的升级。

把握趋势，才能赢得未来。