假如用一百个热盘,合成一张2017杭州豪宅“大众脸”,他长什么样?

假如用一百个热盘，合成一张2017杭州豪宅“大众脸”，他长什么样？

2017年杭州楼市，主旋律是“买不到房”，按揭买不到，没关系买不到，网速太慢也买不到！

但在这里，更多时候要解决的，却是大家的“选择困难症”。

买不买得到，拼人品；选不选得对，考验的就是智慧了。毕竟，如今一套房子承担的功

太多了：它是金融产品，也是财富的压舱石，更是影响幸福指数的生活容器。

但房子最大的特质就是“非标准化”，地段、户型、配置、审美……变量何止成百上千？

我有时在想，既然选房如选股，何不像股市一样，引入“蓝筹股”概念？

一个股票市场里，同时有上千只个股在交易。如果想监测行情，最好的办法，不是统计每一支个股的涨跌，而是精选出一些“蓝筹股”即可。

所谓“蓝筹股”，必须业绩优良，成交活跃，并在所属行业占有支配性地位。

比如，香港恒生指数，就是以50家“蓝筹股”为样本，加权平均，反映香港股市价幅动趋势。典型样本包括长江实业、香港电灯和国泰航空等。

“蓝筹股”不一定最贵，甚至有一点大众脸，但反映了人们对当下市场的主流价值取向。

如果我们在2017年的楼市，也挑出一批“蓝筹股”。那么，由它们形成的“杭州好房指数”，就会像一张PH试纸，帮助人们快速选房。

打个比方，这些“蓝筹股”会大量集中于奥体和申花。 

因为这两个板块认可度够高，几乎“人人都想要一套”。市场权重够大，几十个新盘今年同

上市。同时，平均3.5万—5万的房价，也刚好是杭州的中位数。

其实，这个想法不是我的独创。上海地产界早有人提出类似概念，一共列出1206个样本，并且起了一个很形象的名字——恒星小区。

它们就像恒星一样，构成上海楼市夜空中的“星辰大海”。

虽然夜空中还有大量肉眼看不见的行星，但要了解上海楼市的行情，我们只须观测这1206个“恒星小区”的变化就可以了。

再回到杭州，奥体和申花的今年新盘太多了，不可能全部用来做样本。

比如奥体（包括部分市北），我统计了一下，今年可售和将售的有近20个盘。如果只挑一个做杭州楼市的“恒星小区”，我会选时代奥城。

在奥体，时代奥城不是最贵的，产品也不算最有个性，但却综合了人们对“奥体”的最大多数想像。

那么申花呢？我首选的“恒星小区”是合景·天銮。

因为无论“蓝筹股”还是“恒星小区”，其核心要义是基本面好，价值稳定。走势太特殊，或太有个性的“妖股”，未必是最合适的。

苏格兰心理学家研究出的各国美女“平均脸”

从产品上看，合景·天銮并没有“扎哈风建筑”、“恒温恒湿科技”这类极致的个性标签。

但仔细分析天銮的基本面，却发现每一项都很出色。把它们连缀起来，正好是一幅“2017年杭州高净值人士理想住宅”的标准拼图。

或者说，天銮就是2017杭州豪宅的“大众脸”。

无论地段、规划、户型、配置和交通，几乎都代表了市场的主流选择。就像拿100张美女的照片，用电脑合成出的一张“标准美人照”。

接下来，就让我们一项项分析天銮的“基本面”。

地段就不用说了，西湖北约6公里，，绝对的黄金市中心啊！

交通呢？天銮约150米外，就是地铁5号线、10号线交汇站——莫干山路站。许多申花豪宅离地铁远的缺憾，天銮全给补上了。

至于商业，往西约1.2公里，就是28.9万㎡的城西银泰城。

往南约1.5公里，是明年8月开业的大悦城。犯懒的时候，坐一站地铁就到。可以体验18米高的风洞，潜水考执照，看巨型水幕秀，“戏份”超级多。

天銮售楼处入口实景图

天銮南面，还紧邻7万㎡社区Mall——蓝钻天成，有一个1万㎡的超大世纪联华……

说完大环境，再看天銮的产品规划：总建筑面积约8万㎡，由7栋121-169㎡的精装高层，和44套148-172㎡的联排组成。

建筑与园林，共同融糅出天銮的“新亚洲美学”。

高层立面以浅色铝板，搭配大面积玻璃，排屋整体干挂石材。都是杭州最经典的豪宅立面用材。

充满禅意的园林景观，合景请来了日本造园巨匠仓永秀夫。步入示范区，恍若置身于古朴京都。一条蜿蜒禅径，串起枯山水、跌水湖和禅庭院，氛围宁静。

天銮样板区实景图

从凤起潮鸣到天銮，“日本造园师”正是今年杭州最流行的豪宅元素。

，设置有约1000㎡会所。一年四季都可到恒温泳池畅游，或是到搏击区猛击沙袋，健身区练习器械。对会所这项“豪宅标配”，天銮一定不会漏过。

至于精装品牌，天銮的选择，更是像教科书一般经典。

，厨电西门子，卫浴杜拉维特，龙头花洒高仪，主卫还配TOTO智能马桶（上述均可能为同等档次品牌）。

当然，我们说天銮是2017杭州豪宅“标准拼图”，指的是基本面。

就像任何一个绝色美女，完美的骨相之外，还要有一些恰到好处的特色，比如林青霞的浓眉、朱莉娅·罗伯茨的大嘴，才让人过目不忘。

在骨相一流的天銮，也不乏如此生动的点睛之笔。

首先是天銮的容积率，只有2.4，申花庆隆可售新盘中，应该找不到更低的了。

这个数据太重要了，因为它造就了距武林广场最近的排屋之一，也是申花庆隆众多可售新盘中，仅有的联排产品（其它“高低配”均为叠排或合院）。

 天銮鸟瞰效果图

高层也因此全是“单线制排布”，没有楼间距，采光和视野都不能更好了！

在一堆“插葱式”楼盘中，天銮的日照丰沛到奢侈。大多数高层都拥有约100米的视距，北向更是无遮挡的齐整城市视野。

这样一字排开的奢侈队形，杭州主城此前仅阳光海岸、铂金海岸等极少数楼盘采用。

高层全点式布局，户户边套，一梯一户，舒适而私密。

天銮约138㎡样板房实景图

本月将首推的约138㎡主力户型，可变四房。双卧朝南，再加一个约6.7×4.5米的南向超大横厅。除了全家欢聚，再放一架钢琴，隔出一个书房或茶室，都绰绰有余。

但只看户型图，你发现不了天銮最牛的一项参数——窗地比。

整个约138㎡户型，精装交付时，除了南次卧和北餐厅是飘窗外，客厅、主卧都采用了大面落地窗。尤其北次卧，还是270°环形落地采光。

于是，形成了不可思议的窗地比：客厅39%，主卧63%，北次卧更是高达113%！

所谓“窗地比”，是指窗户面积和地面面积的比值。在国家住宅设计规范中，客厅的窗地比通常不低于25%，卧室不低于17%……

说起来，在中国地产界，“天銮”系可谓赫赫有名。

早在2012年，珠江一线江景、户户带泳池的广州合景·天銮，单价就冲破10万，成为珠江新城首个千万级豪宅。这一次，杭州天銮同样倾尽心力。

美好的东西人人迷恋，但可实现性如何，才是关键。

这也是天銮作为杭州楼市的“恒星小区”，比时代奥城或凤起潮鸣更有样本意义的地方。

广州合景·天銮会所实景图

目前，奥体处于一种近乎“癫狂”的状态，全款+关系+车位+装修改造费成为常态，甚至有传言号子费叫到100万一个。

相比之下，整体定位更偏豪宅的申花，因总价门槛更高，投资客的比例就要小很多。

虽然已开盘的锦绣之城、武林邸和首开金茂府等，也无一不炙手可热，但相比奥体，气氛更理性，买到的概率也要高出很多。

从另一方面看，申花被限价在5万上下，有大量总价600万—650万的大四房供应。

相比7万+的钱江新城，乃至有可能9万+的凤起路，它们又不是极少数“超级富豪”的专享。甚至只要是资深中产，卖掉一套老房子，就不难置换一套天銮。

杭州天銮效果图

这才是一个“恒星小区”的真义，它一定是城市主流家庭触手可及的梦想。

在杭州楼市的每一个阶段，都不乏这样的“恒星小区”。

春江花月、金色家园、文鼎苑、东方福邸、水晶城、河滨之城、大河宸章……

由于“恒星小区”有极其坚实的基本面，所以，无论牛市熊市，上升跌落，它始终能跑赢大盘，成为城市价值的中流砥柱。5年后，让我们再来验证。