天河最大地王环评报告出炉,32万方油制气厂旧改项目掀起神秘面纱!

　　猛料！　

　　天河总价地王及最大一宗宅地——位于奥体新城东区、占地32万平方米的原广州油制气厂地块所在小区珠江四季花园（暂命名）第一期住宅用地及公交车站环评报告出炉。

　　报告显示，地块附近的土壤及地下水由于长年用于工业用途，已经受到污染，污染物主要为石油类、重金属、氰化物和有机溶剂类。为此，该报告对地块环境保护提出了解决方案。文件全文近日在广州市环保局官方网站挂出。

　　作为三旧改造项目，这家曾隶属于广州燃气集团有限公司的巨无霸工厂终将拉开作为居住用地的序幕。但几十年工业污染的留存对土地造成怎样的影响？这些影响是否会对居住者的健康造成威胁？以及对于这些问题，该有怎样的处理方案？这份方案，或许多少能给以上疑问一些答案。

　　资料显示，这块堪称巨无霸的土地，于2014年4月21日在广州土地拍卖会拍出，拍卖总价为61.5亿元，由珠实+城投联合体投得，溢价率1.4%，折合楼面价10506元/平，至今为止都是天河总价地王及最大宅地。

　　环评报告显示项目已于2014 年6 月获得广州市规划局出具的广州油制气厂地块用地规划许可证（穗规地证[2014]206号）。

　　规划建设用地总用地面积29.59h㎡(公顷)，其中规划用地面积20.76h㎡（公顷），代征道路面积5.94h㎡（公顷），代征绿地面积2.89h㎡（公顷）。

　　该地块将改造为中高档住宅小区，并设有商业、学校等配套设施。根据规划，广州油制气厂地块项目用地分为8个地块，计划分6期建完。（详见下表）

　　去年6月底，广州规划委员会又公布了该地块公共服务设施优化方案，方案显示，地块上将建44栋住宅和面积超过2万平方米的小学，同时，根据土地拍卖条件，该地块还需建设比例不得少于45%的90平方米中小户型。可以预计，地块开发后，将是人口密集的住区。

　　根据网络百度百科资料，“广州油制气厂”隶属于广州燃气集团有限公司，于1988年12月30日动工，1991年建成，前称为“吉山油制气厂”。

　　环评报告称“油制气厂通过重油裂解生产煤气”。广州日报的报导称，广州油制气厂曾“为广州90万户居民和工商户提供了18年管道煤气”。直到“2006年8月，广州全市开始大规模置换天然气，油制气厂的供气量才开始逐年减少。”

　　环评报告显示，广州油制气厂的厂区由煤气分厂、热电分厂、配套设施区和铁路区等四个主要区块组成。

　　场地最早为农业用地，油制气厂于2009年停止运营，随后该地块被政府收储纳入《广州市旧厂房改造专项规划》，用地性质由工业用地变为居住用地。

　　2009年，油制气厂关停之后，广州日报曾作专门报导，报导描述：“记者从广本路前方的一条分叉小路奔向“铁罐”方向，在偏僻的岐山路183号，终于找到了这个门牌前仍写着“广州市一级防恐防爆单位”的厂址，厂房四周都是高高的围墙，还放置了铁丝网，每一段距离都有一座观望亭，每天门口自然戒备森严，任何无关人员都不得入内，即使经批准进厂的车辆，车尾还要装上防火罩。

　　据介绍，这里还曾是广州市重大危险源，配备有专门的消防队，随时应对险情。

　　环评报告显示，2015年4月至2016年4月间建设单位，即广州市城实投资有限公司委托了广东省环境科学研究院进场，对场地进行了环境调查及风险评估工作。此次评估的“规划总用地面积为29561平方米，其中，包括一块住宅用地和一块公交车站用地。

　　住宅用地的规划面积为25047平方米，总建筑面积（含地下）106743平方米。

　　这块住宅用地将被开发为6栋住宅，包括4栋26层、1栋27层、1栋25层住宅，住宅建筑面积71346平方米，规划总户数748户，可容纳2400人。

　　3栋2层配套公建（含商业），建筑面积6272平方米，预计将配建社区居委会、文化室、公厕、居民健身场所、物业管理处等公共配套设施；地下建筑面积24937平方米。

　　机动车停车位697个，非机动车停车位801个。1栋垃圾收集站和再生资源回收站。

　　公交站用地的用地面积4514平方米，总建筑面积903平方米，包括一栋公交车司机倒班休闲楼。

　　经过一年的评估，2016年9月广东省环境科学研究院编制完成了《广州油制气厂地块场地环境调查和风险评估报告》，该报告目前已通过专家评审和广州市环境保护局的审查（备案编号：穗环函【2016】1907号）。

　　该报告描述：“广州油制气厂主要通过重油裂解生产煤气，其产污环节来源区域包括制气工段、净化工段脱苯脱萘区、净化工段化产品库、水处理工段和铁道区。潜在的污染物有四类，包括石油类、重金属、氰化物和有机溶剂类。其中，石油类是场地的主要特征污染物，典型的化学品有以苯为代表的苯系物、以萘为代表的多环芳烃、总石油烃等。”

　　专家组还对厂区土壤进行了采集，并对其近20种化学元素的标准含量进行了检测，之后发现“油制气厂待修复场地内土壤污染指标较多，各多环芳烃类污染物污染情况分布不均。可挥发性污染物中萘的超标率最大，其余污染物的分布特征和污染程度大致相似，其中苯并(a)芘超标比例最大。 ”

　　此外，专家组对项目地下水进行了调查分析。，检测指标包括总石油烃、挥发性有机物（含苯系物）、半挥发性有机物（含多环芳烃）、十三种优先控制重金属、氰化物等。“根据检测结果，地下水中超过筛选值的污染物一共有24种。”

　　项目组还根据目标场地的未来土地用途对超过筛选值的污染物进行详细的风险评估，通过筛选值筛选分析，发现32米及以上土壤中存在污染物超过筛选值的情况。项目组对场地进行土壤分层评估，将场地土壤按照每8米一层进行分层。

　　即0~8米、8~16米、16~24米、24~32米共4个土层分别评价其健康风险并计算风险控制值。对浅层和下层地下水分别评价其健康风险并计算风险控制值。土壤和地下水的风险表征结果如下：

　　该报告还分三个阶段对广州油制气厂各个区域进行场地污染现状调查及风险评估。根据该报告的结论，广州油制气厂需进行土地和地下水修复的主要区域为一期小学地块西北角部分、三期地块3，五期地块2。本着“项目建设、土壤修复、共同推进”的原则，该报告认为建设项目中无土壤污染的区域先进行工程建设，对污染区域进行严密围避，集中修复。

　　调查结果显示，这次进场调研的2万多平方米用地未涉及土壤及地下水污染，所以建议先进行建设，但由于本项目区域位于污染区域范围外东侧，为避免污染区域地下开挖而造成地下水位降低，从而导致受污染地下水向本项目所在区域迁移，因此采用止水帷幕对污染区域进行隔断，防止地下水的流动和土壤的扰动对本项目产生影响，以满足本期项目地块的建设要求。 建设周期为2017年5月到 2019年12月，共32个月。

　　针对地块的污染问题，专家组也专门进行了“修复技术方案”的编制及“地下水污染隔断方案”。

　　根据《广州市油制气厂地块修复技术方案》（2017年1月），针对土壤和地下水修复区域后期提出以下要求：为确保场地采取修复活动的长期有效性、确保场地不再对周边环境和人体健康产生危害，一般来讲，如果选择的修复技术方案没有彻底消除污染，依赖于对土壤、地下水等的使用限制、或者使用了物理和工程控制措施的场地，需要进行后期管理。

　　主要包括以下三种类型： 1）场地污染没有完全清除，或者场地修复行动可能在场地遗留危害物质，导致场地的用途受到限制； 2）修复工程时间较长如原位化学氧化修复，或采取工程控制措施的场地； 3）采取限制用地方式等制度控制措施的场地。本项目采用的修复技术均将污染彻底去除，如通过验收可以无需后期管理。

　　在三旧改造政策下，大量工业用地将进入宅地市场。业内人士认为，工业用地留存的污染物化学成分非常复杂，对人体的伤害程度难以评估。建议这类土地被腾空之后，用途应作慎重考量。

　　据测评君了解，目前，周边地块周边在售一手项目主要集中在车陂、东圃等板块，售价2.3-4.7万/平米左右。

来源：广州CRIC房产测评网

广州乐居

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